北京周边楼市限购区签约初期频繁 谁拖欠了买家的货款？

近日，“燕郊有房就能落户”的消息，突然引发了沉寂已久的北京周边楼市话题。据记者深入调查，以北方三县为代表的北京周边房地产市场，自2017年购买以来，新房和二手房交易量相对较大。许多新房开发商和二手房业主通过与没有购房资格的购房者草签合同，提前实现了销售。随着房价下跌，购房者因各种原因频频违约，北京周边楼市整体风险相对较高。

买高不买低

“房地产市场是买涨不买跌。2017年以来，北京周边房价持续下跌，很多人还没到就失去了一半的房子，于是想到了违约。”在北京周边从事房地产销售多年的中介王明(化名)告诉记者，“在北京周边热点刚刚被限制的时候，很多人想尽办法拿到资质，草签购房合同。从那以后，很多人都想拖欠之前买的房子。”

王明表示，2017年是北京周边楼市受限制最严重的一年。此后，北京周边楼市的交易一直没有进入绝对冰点。因为离北京近，很多只需要在北京买房的客户，经过开发商或者二手中介的营销，已经通过各种手段实现了对北京周边楼市的购买。

购房者李红(化名)告诉记者，开发商和中介都有类似的言论，称限购不会持续太久。相比其他一线城市周边的房价，北京周边的楼市还是被低估了。在销售和营销之后，李红开始环视北京。当时她认为商品房虽然比住宅便宜很多，而且很多地区不限于购买，但是买住宅更实用，也容易升值保值。于是，在房产销售人员的游说下，不具备购房资格的李红与廊坊某新楼盘签订了初步合同。

“开发商和我都知道这是违规销售，但我们不能不违规就买。”李红指出，“当时我很开心，以为自己捡了大便宜。身边人买不到，我通过签初始合同提前锁定了房产。开发商说我可以帮忙找机构存资质，我自己也可以找机构交社保存资质。只要社保期够，房子就可以过户。”

“可是我没想到房子会掉这么多。”李红告诉记者：“我之前买的时候，价格有所下降，大概在3万元/平米左右。现在这个楼盘周边最高的二手房大概是17000元/平米。资格还没攒够，就跌了一半。有些一起买房的人要全额退款，因为涉及非法销售。草签的合同说，如果你不想要房子，你需要支付总房价的20%。我感觉无论是全额退款还是20%退款，都比以前的价格买的合适。”

违约频繁发生

金律师事务所主任在接受采访时表示，在限购领域存在诸多此类纠纷。从源头上讲，与不具备购房资格的购房者签订前期合同是违法的。限购本身就是不具备购房资格的人不允许买房。但是草签合同本身是受法律保护的，这种合同也是有效的。其实严格从法律角度来说，没有所谓的草签或正式，只要签了合同，对双方都有约束力。如果买方违反合同，他将受到草签合同的约束。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示，这些纠纷大多是由于地方政府在市场明显上涨的过程中出台限购政策，买家明知不具备购房资格，仍与开发商签订投资合同造成的。这本身就是一种高风险行为，不值得鼓励。房价下跌后，他们开始要求注销，核心是炒房的想法。这个过程必然会遭受一些损失。所以建议购房者量力而行，不要违反政策。

易居研究院智库中心研究主任严跃进指出，购房者需要清醒地认识到，如果后续购房政策发生变化，就会出现违约，无论是房企还是业主想维权，很多部门都可能无法接手。换句话说，输家是自己，尤其是买家知道自己不符合购房资格的时候。

进退两难

以燕郊为例，疫情期间，很多购房者在社交平台上指出，因为买了顶，银行贷款占比更高。房价减半后，房子的现值接近甚至低于银行贷款。只要有买家愿意接手，继续还贷，就白送房子。

不少熟悉燕郊市场的资深房产中介指出，燕郊放开购房落户，很大程度上是为了化解前期高贷款炒房者“锁定”带来的风险。很多人确实有定居燕郊的真实需求。这些人安定下来后，可能会“抄底”，再买一套。这样燕郊二手房的成交量可能会加大。但目前燕郊楼市限购还没有放开，很多人通过购买无限量商品房来满足住房需求。但商品房不能落户，前期有房可落户的人比例有限。

“对于还没有过户，只是签了合同草案的买卖双方来说，这个节点目前比较尴尬。”北京房地产中介宋茜(化名)告诉记者：“与之前的高点相比，高价买家在过户前已经亏损，许多人希望违约并止损。随着结算等政策的放开，房价可能触底回升。违约者手里没有房子，只能交钱。对于开发商来说，一旦发生纠纷，开发商的非法销售就会被公开，这可能会导致相应的调查。撤退后，房产不会按原价出售，利润会损失。”