“三条红线”一年降黄 多轨布局开启新的增长曲线
“我支持监管。如果不规范，这个行业做不到。如果不规范，房价和地价都会上天。”3月12日，在谈到房地产调控时，融创中国董事局主席孙宏斌在当天的业绩发布会上说了这样一句话。
自2016年底中央经济工作会议首次定下基调以来，金融信贷、税收、土地出让规则变化以来的四年中，房地产调控不断升级和完善，长效机制加快。其实这几年来，孙宏斌已经多次表达过自己的观点，认为这一轮调控一定是国家的长期战略，并将其作为企业战略决策的底层逻辑。
另一方面，每一次监管无疑都是一次洗牌，整个房地产市场越来越分化，房地产企业之间的马太效应越来越显著。融创中国(以下简称“融创”)作为行业龙头企业之一，经历了房地产调控周期，在2020年率先交出“成绩单”，本身就体现了融创中国的信心和乐观。
“现在这个行业在一个全新的逻辑下，优秀的企业将迎来自己的盛世。”孙宏斌说。
地产主业夯实头部地位
盈利能力强劲
融创3月12日披露的业绩报告显示，2020年融创实现合同销售额5753亿元，位列行业第四；核心城市保持领先地位，其中12个城市销售额排名第一，另有25个城市排名前五。
强大的销售力量背后是融创持续、先进的产品力量。2020年，融创将围绕主要客户的返老还童和技术发展趋势，在高端产品定位的基础上，继续提升户型、社区、服务等功能，打造年轻生活的“IAMI”新理念。2020年，融创在韩毅智库中国房地产超级产品实力研究成果排名第一。
销售力量体现在财务报表上，融创交出了一份相当漂亮的“成绩单”:2020年公司实现营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；归属于母亲的净利润356.4亿元，创历史新高，同比增长36.9%；每股收益7.82元，同比增长30.6%。同时融创审慎的决策、多元化的征地投资、优质的土地储备、严格的成本控制也拓宽了公司的盈利空间。
根据财报数据，2020年融创新增土地储备约5877万平方米，新增价值7261亿元。到2020年底，公司的土地储备约为2.58亿平方米，其中约78%位于一二线城市，平均土地成本仅为4270元/平方米左右。
孙宏斌也表示，“对于融创，我们主要采取三种来源，即开放市场、并购和产业项目。我们在公开市场上仍然有很大的优势。现在有58家城市公司负责120个城市，可以抓住板块轮换的机会。未来，土地储备优势无疑将继续成为融创跨越行业周期、稳步增长、巩固房地产行业领先地位的坚实基础。
超预期降杠杆
“三道红线”降至黄档
在当天的业绩发布会上，被视为房地产监管最严厉措施之一的“三条红线”自然成为各方关注的焦点。对此，孙宏斌也坦言自己的看法：“对我们来说，过了三条红线，就不用担心我的负债率了。现在央行说了算。两年前我们一直说不希望债务总额增加，希望净资产和销售额增加。总负债三年没增加，销售额增加这么多，负债率肯定下降了，监管让这个行业安全了。”
所谓“三条红线”，是指不含预付款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金负债率不到一倍。据此，监管部门将房企分为“红、橙、黄、绿”管理。2019年，融创一度处于三线“红档”。2020年年报显示，融创三大资本结构指标持续取得显著改善：2020年末，净负债率同比下降76个百分点至96%；扣除预收账款后，无限现金债务比率上升至1.08，资产负债比率下降至78%。按照“三条红线”标准，融创已降至黄色水平，“杠杆减持”取得了超出预期的效果。
韩毅智库分析认为，融创主要通过四项措施促进了金融质量的优化，实现了由红转黄：一是积极控制生息负债规模；二是调整生息负债结构；第三，多元化征地，公开市场审慎征地，减少现金流出；第四，融创中国2020年拆分房产上市，不仅增加了资本，也增加了所有者权益。同一天，融创中国CEO王梦德也表示：“很明显，未来两年，整个集团的财务指标和资产结构，包括债务指标的持续优化，都必须保持。”他还表示，剩余的资产负债率指标预计将在2022年达到。
“地产+”布局多赛道
开启新增长曲线
值得一提的是，融创在巩固基础房地产市场龙头地位的同时，还通过“房地产”的多元化布局，探索出了新的增长曲线，进一步打造了跨行业循环的能力，从而实现了长期的可持续增长。
根据“地产”战略，融创近年来不断加大对深度培育城市的投入，从主要地产业务辐射到物业、文化旅游、文化、会展、医疗保健等多个赛马场，打造融创服务、文化旅游、文化等多个平台。2020年，融创从“中国家庭生活一体化服务商”升级为“更美好城市联合创始人”，“房地产”在各条轨道上逐渐显示出旺盛的生命力和竞争力。
2020年11月19日，融创服务成功登陆中国香港交易所，加速建立物业管理行业龙头企业的竞争优势。根据年报数据，融创服务2020年实现营业收入46.23亿元，同比大幅增长约63.5%；归属于母亲的净利润为6.2亿元，同比大幅增长约129.6%。到2020年底，融创服务的建筑面积约为1。5%.
35亿平方米，同比增长155.1%，合约建筑面积约2.64亿平方米，同比增长67.2%。融创文旅2020年全年总客流超1亿人次，收入约38.8亿元，同比增长36%，管理利润达约6.27亿元，同比大幅增长311%。此外，融创文化也已完成全产业链布局，蓄势待发。2020年，融创文化布局七大动画工作室，并在影视领域实现头部内容项目的稳定输出，由其参投的影片《刺杀小说家》和《熊出没·狂野大陆》在2021年春节档分别收获超10亿元和5.75亿元的票房。