实地参观北京租赁市场:成交量走出淡季 议价空间缩小 热

最近北京租房市场明显回暖，租房成交量走出淡季，优质房交易火爆。虽然上市租金没有明显上涨，但价格明显强于春节前，并且已经脱离了之前的价格松动期。一些租客向记者反映，最近租房的人很多，他们犹豫不决时喜欢的房子已经租出去了，租金也很难讲。

务工潮来临

记者从多方面了解到，春节后新增农民工数量增加，租赁市场迎来了新租赁的批量需求。此外，随着前几年租赁合同的到期，租金变动的次数也大幅增加。新需求和批量租金变化的双重因素叠加在一起，共同促进了租赁市场的复苏。

“靠近地铁，装修好，居民密度低的房子，在租赁市场上是相对优质的房子，价格会相应的贵一些。最近，换房客户的预租合同到期，改善需求增加，使得这些优质住房的租金比以前更快。”一些租房中介告诉记者，“此外，随着新农民工数量的增加，以较低单价集体租房的交易情况也有所改善。”

房客李良(化名)春节后刚刚通过北京一家互联网公司的面试。为了顺利度过实习期，春节后李良会在公司周围找一套房子。据李良说，他以前和父母住在一起。工作后，他希望独立生活，另一方面，他希望通过租房来缩短通勤距离。“但可能是我没有第一次租房的经验。第二天又想签合同，多次被中介告知已经租出去了。中介据说是找量大性价比高的房子，这些房子有独立的钥匙。当天不签，下次回来只能看别的。有钥匙的房子里，也有很多人一起看房。”

不过，李良也指出，目前市场上不缺乏可供出租的优质住房。“不管什么时候去，都有好房子出租。只是价格不好。公司周边一套高品质一居室公寓，月租5000元起。低于这个价格的房子，在犹豫的时候被中介租给了别人。”

与想租到高质量住房的李良不同，许多农民工在春节期间进城的第一件事就是找到最便宜的房子，并尽可能降低租金。而这种房屋，通常是以二房东分区转租的形式。受疫情影响，经过长时间的低周转，隔断房也恢复了往年的繁忙周转。

以人口密度大的天通苑小区为例。北京最便宜的隔断房都聚集在这里。疫情期间，租房的群体受到疫情影响。早期租约到期后，许多房子只能空置。“疫情最严重的时候，一套房子可以租五六百块，现在也没那么便宜了。作为农民工的第一个过渡房，1000-1700元/月的隔断房是目前主要的交易力量。这个区域一般都是二房东的。疫情严重的时候没人租，所以这些隔断房归二房东所有。现在进城的人多了，这些房子也开始迎来看一看的浪潮。每天下班后，都有人敲门看房子。这种情况已经过去很久了。”长期与二房东合租的房客王红(化名)告诉记者。

疫情影响减弱

记者的一项调查发现，目前，租赁市场普遍走出了疫情。

壳牌研究院的数据显示，今年2月，全国18个重点城市租赁成交量环比增长8.5%，大部分城市成交量环比增长。从去年9月开始，全国租赁量连续5个月下降，然后首次停止跌涨，市场即将进入租赁旺季。从房租水平来看，2月份重点城市月平均房租为42.1元/平方米，月平均房租指数环比上涨1.5%，同比下降5%。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，受疫情影响，许多出租屋空置，租金不断下降。与中小城市相比，大城市拥有优质教育、医疗行业等优质公共资源，人口更具吸引力。大城市住房突出问题是住房供应紧张，房价高，低收入人群、新市民、年轻人面临住房困难。目前说大城市的住房供不应求是没有问题的，但说出租屋供不应求就很难说了，因为没有人租不到房子。租赁市场面临的问题不是供应不足，而是租赁混乱，如长期租赁公寓频繁打雷，租赁市场监管和相应政策有待完善。

长租房难题有望解决

“很多人短期租房。即使高价租房划算，也很少有家庭靠租房解决有生之年的住房问题。更何况孩子上学还是和住房挂钩的，有产权房的孩子上学更有优势。目前家庭长期租房需求不多，大部分只是过渡。在疫情影响下，租房者对房产的需求更强。”赵秀池指出，“建议重新评估新建出租屋的数量”

鉴于长期租赁住房的供应，赵秀池指出，不应忽视个人房东在租赁市场中的作用。个人房东提供的出租屋也可以是长期出租屋，要足够重视。发展长期租赁住房不一定要发展机构租赁，发展长期租赁住房也不一定要新建。租赁机构作为二房东，要有廉租房供应，其盈利模式是可以建立的。所以如果有工业厂房改建，建在集体土地上，或者旧房子需要改建，需要一定的投资，能带来增值，可以鼓励租赁机构参与。

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》(简称《纲要》)全文发布。针对租赁市场，《纲要》指出，要坚持房屋是为了居住而不是为了投机的导向，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让所有人都能均衡居住。

受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。

对此，多位分析人士指出，《纲要》提到的“有效盘活存量住房资源”“支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房”等对于长租房企业来说意义重大。此前，很多长租房公寓是将办公楼等区域进行改装，由于消防等问题，面临较大的监管风险，使得长租房企业只能以试点的方式进行，无法全面铺开。预计随着监管部门细则出台，长租房将迎来规范化运行的新时期。