已有21家地产公司赴香港IPO:净募资接近600亿元 股价已破

3月12日电 在高估值等因素的影响下，拥有“轻资产”的物业公司IPO加速。

据记者统计，自去年以来，已有21家物业公司成功登陆HKEx，初步净募资接近600亿元。但是，目前超过一半的股价都处于破碎状态。

在接受记者采访时，不少业内人士指出，虽然今年物业公司的上市浪潮仍在继续，但随着大量企业的涌入，地产股的估值在经过集中调整期后逐渐回到合理水平，并逐渐进入“分化”阶段。但资本市场永远会追求有实力的企业，未来地产股的分化还会继续。增长力度大、业绩好的地产股将继续受到资本的祝福。

筹资总额接近600亿元

2020年爆发的新冠肺炎疫情进一步凸显了物业服务的价值。在估值飙升的推动下，许多房地产开发商已将房产分拆上市。数据显示，目前香港股市共有31只地产股，其中融创、恒大地产等21只股票自2020年以来已上市。

中网财经记者注意到，去年以来登陆港股的21家地产公司都是从房地产开发企业分拆出来的。

对于房地产公司积极推进物业分拆，一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者：“一个非常重要的原因是利用轻资产平台筹集资金。”中信证券(CITIC Securities)分析师陈聪也指出，在“三条红线”下，房地产拆分被视为改善金融的一种方式，无论该行业是否准备独立运营，房地产企业都将急于推动房地产公司上市融资。

据Flush IFIND统计，去年以来登陆港股的21只地产股，共净初始募资近600亿元，其中华润万象人寿募资金额最大，达138.13亿元；融创、恒大地产、金科服务、世茂服务的净融资也突破50亿元。也有选择通过介绍上市的公司，就是刚开始上市就不集资，比如在福建深度培育剑法地产。

记者还注意到，还有10多家地产公司在排队等港股IPO，比如新利服务；也有一些房地产开发商打算分拆物业公司上市，比如阳光城、龙光。

超过60%的股票跌破发行价

并非所有上市的地产股都受到资本市场基金的青睐。以3月11日收盘价计算，去年以来上市的21只地产股中，有18只跌破发行价，占比近62%。其中，彗星群跌幅高达56.41%；杜松服务业下降幅度超过50%；第一服务控股、兴业IOT、荣万佳、金融街地产和海洋服务也下跌超过30%。

针对大部分地产股的破发，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国网财记者采访时表示：“背后可能是基本面不足。”从业绩来看，以2019年为例，当年恒大地产和先锋万象人寿的营收超过50亿元，融创服务、世茂服务和金科服务也超过30亿元，兴业IOT、杜松服务和业兴集团不到3亿元。

值得一提的是，这些龙头企业越来越强的趋势越来越明显。融创服务发布的近期年报显示，公司2020年营收为46.23亿元，同比增长约63.5%；扣除一次性上市费用影响后，归属于公司所有者的利润为6.2亿元，同比增长129.8%。融创服务盈利能力的提高主要是由于业务规模的不断扩大、明显的规模效应和精益管理的不断完善，这促进了

2020年业绩大幅增长，全年收入约17.58亿元，同比增长62.6%；净利润约2.37亿元，同比增长约148.6%。《泰晤士报》附近的相关人士表示，业绩大幅上升主要有三个原因：一是集团管理的物业建筑面积增加；二是物业管理服务和增值服务收入增加；第三，集团积极优化运营，采用智能应用，提高运营效率，降低成本和费用。

此外，恒大地产2020年的预计净利润和股东可分配利润估计约为去年同期的2.8倍，世茂服务预计2020年集团未经审计的净利润增幅不低于80%。两家公司亦将业绩增长主要归因于管理的建筑面积增加，以及来自社区增值服务及非业主增值服务的收入全面增加。

对于地产股的未来表现，很多物业公司的相关人士认为要看“成长力度和良好表现”。那么，物业公司未来应该如何实现业绩突破呢？严跃进表示：“未来物业公司的增量主要来自第三方市场，这将考验物业管理公司的外联和并购整合能力。此外，多元化和高溢价的服务方向可能会有更大的空间。”