一线城市收紧楼市“货币政策” 宽松资金难以再现？

“很多人买房不是为了生活，而是为了投资或者投机。这很危险，因为属性太多了。如果以后这个市场跌下来，个人财产损失很大，贷款就没有了。银行收不到贷款本息，经济生活会出现很大混乱。”3月2日，银监会主席郭树清表示，房地产金融化和泡沫化的趋势仍然相对较强。

这一说法是在各地房地产调控政策频繁的情况下提出的。中原地产首席分析师张大伟表示，截至今年3月初，房地产调控政策已发布97次。

背后是不断上涨的房价，尤其是一线城市的二手房价格，往往被视为楼市的晴雨表。今年1月，国家统计局公布了70个大中城市商品房销售价格变动情况，显示深圳、广州、上海二手房价格排名前三，北京排名第八。去年底，一线城市二手房市场回暖。

“最近，热门二线城市的房价也大幅上涨。”广东省住房政策研究中心首席研究员李告诉记者本轮房价上涨与2015年十分相似。“2015年下半年，深圳楼市率先回暖，年底轮到上海，2016年传到北京广州，当年下半年蔓延到热门二线城市。两次在货币宽松的背景下，楼市热度从深圳传导到其他城市。”

在一线城市出台的监管政策中，许多政策指向收紧货币政策，尤其是在深圳。2020年，深圳二手房价格将上涨12.9%。

一线城市收紧抵押贷款

深圳市住建局公布二手房交易参考价以来的一个月里，待售房屋的单价在链家、安居客等中介平台上全部调整为官方参考价，待售房屋的单价和总价前所未见。

2月8日，深圳市住建局公布了全市3595个住宅小区的参考价，该参考价以二手房网上价格为基础，参考了周边一手住房价格。深圳市房地产中介协会(以下简称“深圳市房地产中介协会”)建议，各房地产中介机构和中介机构应在参考价格的基础上，合理发布网上和网下房屋广告。2月下旬，深圳市住建局甚至进行了专项检查，其中包括两项内容：一是房地产经纪人在门店、网站及相关网络平台公布的挂牌价格是否超过参考价，二是经纪人通过微信、QQ公布的价格是否超过参考价。

在调控政策中，以官方参考价硬性限制二手房上市价格的情况很少见。

据李介绍，新房调控包括限售地价、预售定价、批售控制和开发商的“窗口指导”，但二手房市场调控并没有把握。交易量和价格是由千千成千上万的交易者驱动的，政府甚至不知道最基本的价格。他告诉记者，二手房价格不控制，新房价格就很难控制。“前者迫使后者上涨，反过来，新房价格的上涨又一次推高了二手房价格，形成了一个周期。”

深圳房协公布的数据显示，在参考价公布后，深圳二手房网上签约数量跌落悬崖。以2月最后一周为例，每周网上签约量为834，而参考价发布前每周网上签约量约为2500，下降约70%。记者从深圳几家房产中介处了解到，挂牌价格严格按照参考价发布，但实际成交价格不受影响。“即使合同价格高于参考价格，也不会影响转让。”一位房产中介告诉记者，“真正受影响的是贷款额度，银行已经按参考价格发放贷款了。”

2月下旬，中国光大银行、中国建设银行、农业银行等银行明确表态，将参考价格作为银行按揭贷款的参考和重要依据。

据了解，目前深圳二手房买卖双方除签订《物业买卖合同》外，还将签订《补充协议》，约定因参考限价无法获得全额贷款而违约后的解决办法。

李认为，杠杆购房者很难按照参考价格放贷。某房产突然涨价50万。如果首付增加50万，对大多数人来说都不是小数目。但如果只需要额外贷款50万，对应的月供也就2000多。这是深圳房价过去能肆意上涨的主要原因。杠杆最大化，稀释月供给压力，靠房价上涨一次覆盖。

房贷收紧的一线城市不仅是深圳，还有广州。

1月中旬，中国人民银行广州分行对广州本地银行进行窗口指导，要求新增个人住房贷款比例不超过12.6%，每月新增个人住房贷款不超过2020年10月、11月和12月的平均贷款额。

这被广州大元按揭代理服务有限公司总经理郑大元称为“两条红线”，他告诉记者，“总的来说，第四季度银行发放的按揭贷款额度相对较小，很多银行会在1月份增加贷款额度，以求获得良好的开局。但今年1月，由于实行房地产贷款集中管理制度，即“五级分类”，不少银行1月初贷款额度不足，使“两条红线”雪上加霜。现在银行房贷额度普遍吃紧，去年积压的一些贷款申请还没有发放。”

“有些银行的房贷纯粹是‘看天’。比如为了释放一些额度，需要有股票抵押提前还款。目前，新的抵押贷款申请不再被接受。“郑大元告诉记者，大多数银行仍然接受抵押贷款申请，但很难保证贷款时间。”银行将要求申请人签署一份声明，大意是由于银行配额紧张，很难保证贷款时间。此前，在符合条件的情况下，一周内就能放款，现在最快的放款时间也要两个月。”

尽管北京、上海的按揭贷款申请、放款尚未有明显变化，但是京沪两地主管部门已经发出通知，防止消费贷、经营贷违规流入房地产市场，亦是在资金端收紧的信号。

“甚至一些非一线城市，如佛山也在收紧房贷，只不过不像一线城市那样受到关注，因为这一轮房价上涨的原因在很大程度上指向去年相对宽松的资金面。”李宇嘉说。

楼市宽松资金面难再现？

2020年，一线城市较低的房贷利率，以及更低的经营贷利率为资金流入一线城市楼市提供便利，目前这一形势正在被逆转。

额度收紧后，按揭贷款利率一定会上升，这是受访者的共识，广州的房贷利率已经在一线城市中率先提升。

“广州房贷利率2020年下半年开始下降，今年各个银行房贷利率逐步提升。”郑大源告诉记者，去年广州当地银行首套房贷利率最低时曾低至在LPR基础上不加点，即4.65%，而主流首套房贷利率是加30到40个基点，今年则要加55个基点，达到5.2%，二套房利率基本上加75到80个基点，达到5.4%到5.45%，相比去年高了很多。”

“在银行眼里，房贷是优质贷款，不良率只有实体贷款的一半。一线楼市房价高，但对银行来说，这是最安全的区域。因此一线城市的房贷竞争非常激烈，为了份额就得牺牲利润，导致一线城市房贷利率比较低。”李宇嘉告诉记者。

有银行业人士提到，一线城市有银行的房贷利率在去年甚至比LPR还要低。

以2020年12月为例，四座一线城市首套房贷利率均低于全国平均水平5.23%，其中深圳为4.98%。李宇嘉直言，深圳楼市的问题，就是银根问题、杠杆问题。

“为什么深圳房地产市场过去一年热度很高，部分原因是此前深圳限购政策有漏洞，比如外地人与深圳人结婚后，可以单独申请贷款、购房，深圳出现‘婚票’，即找到深圳人结婚，购房后再离婚。”郑大源认为，另一个重要原因便是深圳此前在金融政策上比较宽松，对按揭贷款申请人还款能力，如银行流水、资产等方面的要求都比较低。

1月下旬，住建部副部长倪虹曾带队赴深圳等地调研督导房地产市场情况。随后，深圳首次要求房企和房产经纪机构会同商业银行验明购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单。

“在深圳房价已然高企的情况下，真正全款买房的购房者极少，通过参考价降低杠杆率，可以说是釜底抽薪。”郑大源说，一些所谓“全款购房”也并非真正意义上的“全款”，只是没有使用按揭贷款，“很多人借用亲戚朋友的资金，包括使用过桥资金，买房后再将其抵押从银行获取贷款还钱，利用的便是抵押贷款较低的利率。”

如果说去年一线城市房贷利率是一个“洼地”，另一个“洼地”便是针对小微企业的经营贷，其利率可以低至4%以下。

经营贷进入楼市的路径一般是购房者全款买房，再通过空壳公司将房产抵押，套取贷款，归还全款买房时使用的过桥资金。如北京在1月底开启的防止经营贷进入楼市的核查中，主要针对全款购房的购房人和直系亲属近期申请使用经营贷的行为。

其实，周期性的收紧银根在过往的调控政策中并不鲜见。“但在过去，周期性‘融资关闸’后，各界的预期是未来一定会放松，但在‘五档分类’落地后房地产贷款就不会出现周期性波动。”李宇嘉说。

“五档分类”指将银行分为五档，分档对房地产贷款占比、个人住房贷款占比采取额度管控，这一房地产贷款集中度管理制度自今年起实施。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉记者，整体来看，对于大部分银行来说达标压力不是很大，大部分银行未触及上限。部分地区调高了一些类别贷款集中度上限，如广州、海南等省份分别不同程度地提高了对小型银行、农合机构的房贷占比上限。但是整体来看上浮比例不大，并且这些小型银行业务规模有限，并不代表房贷调控力度的放松，主要是结合地方实际情况的适度弹性调整。

“哪些银行可以增加房地产贷款其实一目了然，如果银行‘踩线’，不收回原有的房地产贷款，减少分子，就要增加分母，即增加实体经济贷款，这样才能有新的房地产贷款的释放空间。”李宇嘉认为，第一二档银行其实房地产贷款的投放规模比较大，最充分享受到了房地产上涨的红利，金融加速器的效应会带动更多的杠杆投放，最终体现在银行利润增长。但是对于第三四档银行，主要是地方的小银行，更多服务于县域经济发展，房产贷款对他们业务发展和质量提升有帮助，也有助于区域的开发，这可以解释为何一些地区调高了三四档银行的贷款集中度上限。

“2010年出现‘限购’概念，此后调控政策主要在购房资格、贷款资格上做文章，调控效果在逐渐被消化。现在逐步调整了调控方向，在房价高企的情况下，买房离不开银行贷款，调控政策逐渐转向控制银行贷款。”业内人士如此感慨。