政府工作报告设定房地产市场:住房不投机 增加供应 解决

在今年的政府工作报告中，针对房地产领域的重点工作，指出要很好地保障群众的住房需求。坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，“稳住地价，稳住房价，稳住预期”。要解决大城市突出的住房问题，通过增加土地供应、安排专项资金、重点建设等方式增加保障性租赁住房和共有产权住房的供应，规范长期租赁住房市场发展，减轻租赁住房税收负担，尽最大努力帮助新市民和青年缓解住房困难。

重申房间没有着火

“今年的政府工作报告房地产相当丰富。”华夏新供应经济研究院院长康佳在接受记者采访时直言，“要解决大城市住房突出问题，规范长期租赁市场发展。这些内容过去一直强调。这份报告可以理解为今年政府工作的重点。”

在今年的政府工作报告中，除了重申住房和房源不可投机外，第一次出现了“三稳”的说法，即稳定地价、稳定房价、稳定预期。在业内人士看来，这反映了政府遏制当前楼市过热的决心和态度。

根据国家统计局的数据，今年1月，70个大中城市中有53个城市新建商品房价格环比上涨，上涨城市数量创下近4个月新高。其中，4个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.6%，环比上涨0.3个百分点。

为了抑制房地产市场的过热，房地产市场监管政策最近被大力引入。仅3月3日，上海、杭州等地就出台了收紧调控的政策。杭州提出限制购买法国拍卖行，严格检查经营贷款和消费贷款。上海明确要求，按照优惠购房政策购买的新建商品房，必须在购房合同签订并网上备案满5年后，方可转让。

据中原地产统计，2020年，中央和地方政府出台房地产调控政策的次数将高达489次。2021年1-2月，各地出台了87项房地产调控政策。具体来说，最近几个月调控政策主要是打压，大中城市调控频率明显增加。

“每年，房地产在政府工作报告中的表述都有风向标的意义。可以说，没有投机的住房是房地产市场的基础，是“十四五”期间中国房地产市场的一大原则和总基调。‘三稳’是整体留法，不投机，两者是手段和目标的关系。中原地产首席分析师张大伟告诉记者。

增加两类住房的供应

大城市的住房问题是这份政府工作报告的重点。在去年底的经济工作会议上，“解决大城市突出的住房问题”首次被列为今年的八项重点任务，这份政府工作报告延续了这一说法。政府工作报告提出了“帮助青年缓解住房困难”和“尽最大努力帮助新公民和青年缓解住房困难”。

接受记者采访的业内人士一致认为，这句话释放的信号相当明确：住房问题已经成为困扰新市民和年轻人的主要问题之一，缓解住房困难关系到生活和生活，更重要的是安居乐业。

可以说，大城市的房价已经让年轻人难以承受。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，政府工作报告关注大城市的住房问题，这对今年各城市的房地产政策和市场变化影响很大。增加两类住房的供应表明，后续的保障性租赁住房和共有产权住房将成为大城市的重点产品，这类产品将对解决住房问题发挥重要作用。而且，为了实现此类产品的供给，政府工作报告明确界定了“增加土地供给、安排专项资金、重点建设”三种方式，体现了在土地、金融、规划等方面给予的支持，起到了引导作用。

规范长期租赁市场

近两年来，由于恶性竞争、监管不力等原因，租赁市场混乱现象频频发生，部分长租公寓资金链断裂，损害了房东、租客、金融机构等各方权益，社会影响较大。

政府工作报告明确指出，要规范长期租赁住房市场发展，减轻租赁住房税收负担。这延续了去年底中央经济工作会议的精神。整顿租赁市场秩序，规范市场行为，合理调节租金水平，将成为今年工作的重点。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐表示，规范长期租赁市场的发展是弥补租赁不足的关键措施。经过几年的发展，中国租赁市场的矛盾和问题日益突出。规范长期租赁市场的发展，就是将监管制度化、规范化。今后要不断完善租赁行业的法规和政策体系，从租赁双方和运营机构等方面不断推进行业监管制度化，逐步形成长期稳定的租赁市场。

城市更新和扩展

近年来，随着我国城市发展的加快，城市更新的需求越来越大。

政府工作报告提出“实施城市更新，完善住房市场体系和住房保障体系，提高城镇化发展质量”。2021年，将对5.3万个旧城市社区进行新装修，与2020年实际完成的4.03万个旧社区相比，这是一个扩展。

根据嘉里研究中心的数据，2020年约有30个省市公布了旧城改造计划，其中北方、广州、深圳四个一线城市均启动了旧城改造计划。

城市更新已经成为房地产市场下半年的一个新的蓝海和一个重要的竞争领域。为此，房地产企业纷纷涉水，以免错过新市场的“门票”。据嘉里研究中心统计，截至2020年10月，前100家上市房地产企业中，约有60%涉及旧城改造。

严跃进认为，虽然目前旧城改造业务的商业模式和布局策略还有待讨论，但前瞻性的布局有利于房企抓住机遇，有望在股市大势下迎来第二个增长曲线。