多家庭在CRE部门中表现出最强劲的增长

Ten-X Commercial是全国领先的交易平台，占所有在线商业房地产销售的90%，今天发布了其最新的Multifamily Market Outlook，这显示出强劲的行业增长，并概述了全国多家庭物业的前五大“买入”和“卖出”市场。该研究还发现，尽管千禧一代未能“离开巢穴”，但多家庭部门在2019年第一季度的所有创业板块(多家庭，办公室，工业，零售和酒店)中的增长最为强劲。

多户型部门的增长主要归功于强劲的租赁市场。2019年第一季度是五年来首次出现新的出租物业数量下降。这一减少帮助多家庭市场空置率保持稳定在4%的上限范围内，这是自2018年第三季度以来的水平。然而这些数字是相对的，因为实际空置公寓单位的数量仍然是2012年中期以来的最高水平。随着新公寓的数量开始下降，市场上的公寓租得更快。

稳定的住房拥有率是多家庭部门整体增长的另一个原因，因为该比率没有逐年变化，仍然保持在64.3%。由于抵押贷款利率和房价仍然居高不下，许多美国人仍无法获得房屋所有权。尽管房屋所有权略有上升，但这使租赁市场基本保持不受威胁和强势。

导致强劲租赁市场的其他因素包括低失业率，强劲的工资增长以及对房屋所有权和租房的千禧年态度。在学生债务负担沉重的情况下，许多千禧一代在大学毕业后的几年里选择住在童年的家中，大约32%的18-34岁的孩子留在家中，相比之前的周期为27%。当千禧一代处于财务状况时，他们会租房而不是买房。婚姻年龄的增长也推动了租房的选择。

“千禧一代是当前租赁市场蓬勃发展的一个重要原因，”Ten-X首席经济学家Peter Muoio表示。“尽管我们预计这个重要年龄组的房屋所有权在长期内会增加，但到目前为止他们仍然专注于租房。与此同时，仍有新的租赁物业进入市场。但是，预计下一步建筑规模将缩小年度，由于家庭形成的持续增加，导致空置率上升至预测的5.7%，然后迅速被吸收。“

尽管租金价格稳步上涨，但由于经济强劲且工资稳定增长，租房者仍可留在单位。2019年第一季度租金价格同比强劲增长超过4%，比2018年略有下降，但在整个2018年价格上涨之前。随着时间的推移，租金价格将继续提高，有效租金预计到2022年将达到每单位1,476美元。

2019年第一季度多家庭物业交易量也有所减少。根据RCA数据，交易量下降至略低于365亿美元。虽然这比2018年第四季度下降了30.5%，但仍然比去年同期增长了1.4%。公寓价格也出现了季度下降，与去年同期相比有所下降。在2018年第四季度创下历史新高后，2019年第一季的公寓价格下跌了3.4%，尽管同比上涨10.2%。

7月Ten-X商业公寓Nowcast通过Ten-X商用平台上的实时竞价和市场活动数据来衡量实时房地产价格动态，显示市场停滞不前，租金价格同比仅上涨2.1% 。

“整个多家庭市场的定价增长持平，”Muoio说。“虽然自2018年以来租金有所上涨，但近期增长放缓。”

Ten-X July Nowcast还发现多家庭部门是唯一一个年度定价增长超过1%的CRE部门，截至7月份增长1.9%。最近的数据突显了多家庭部门，特别是租赁市场的持续强势，因为吸收率对于较少的公寓建设仍然稳固。

“多家庭部门在2019年上半年继续蓬勃发展并不足为奇，”Muoio继续说道。“随着经济持续增长和劳动力市场非常健康，成分仍然存在，以保持稳定的家庭形成和公寓需求。我们仍然期望千禧一代将迁出他们的家庭住房以租住公寓，最终还是单身家庭住宅拥有。”

Ten-X商业多户评估指数也包括2019年第一季度以来的数据，显示2019年的估值下降超过14%。预计这种下降将持续到2020年，预计到2021年的复苏。

来自Ten-X商业平台的进一步见解表明，2019年上半年多家庭的实时竞价率仍然保持强劲，44%的多户住宅物业在拍卖期间进行拍卖交易。这表明投资者情绪浓厚，对多户家庭的兴趣浓厚。Ten-X预测今年剩余时间内的贸易利率将继续强劲。

多家庭部门的前五大“买入”市场：

休斯顿

西南部继续拥有最强劲的“买入”市场前景，其中德克萨斯州是公寓购买活动的明显杰出代表。在休斯敦多户市场继续稳步增长，预计有15.9%增加租金单价和空缺预计到2022年将下降150个基点休斯顿已经证明了弹性已经帮助当地的，因为它的复苏能源部门的年经济和提高公寓租金。

拉斯维加斯

拉斯维加斯是在多户部门最有前途的“买入”市场。由于公寓购买主要集中在美国西部，租赁单位价格稳步增长，预计将增长11.5%。拉斯维加斯的职位空缺预计到2022年将下降90个基点。

Raleigh-Durham

根据Ten-X Commercial的市场调查，公寓购买也主要集中在美国南部.Raleigh-Durham是其南部同行的最佳评级市场之一，包括迈阿密和华盛顿特区。虽然它是前五大“买入”市场之一，但地区预测仍然提供了前景乐观。到2022年，租赁单位预计将增加12.8%，而空置率预计将下降10个基点。

亚特兰大

虽然东南部多户住宅市场的状况各不相同，但亚特兰大的公寓购买活动仍然很高。预计2019年第一季度至2022年之间的租赁单位价格将增长12%。尽管预计未来两到三年的单位定价将会增加，但预计空置率仍将停滞在4.8%。

盐湖城

盐湖城蓬勃发展的交通和公用事业部门继续推动就业增长和公寓供应。根据Ten-X Commercial的最新数据，该市的平均租金单价预计到2022年将增长10.2%。这一预测对该市有利，预计空置率将下降140个基点。

多家庭部门的前五大“卖出”市场：

圣何塞

与西南部的其他州不同，加州的多家庭市场前景不太乐观。在三个湾区 “卖出”市场中，所有受到技术风险和新供应过剩双重因素的负面影响。圣何塞的经济放缓继续影响其多户型市场，从现在到2022年，租赁单位费率预计将下降1.9%。预计2022年空置率将达到6.8%，比当前水平高出240个基点。

奥克兰

与圣何塞一样，蓬勃发展的科技产业与单户住宅和公寓供过于求的结合继续在奥克兰经济衰退中发挥重要作用。预计到2022年，当地租赁单位费率将下降1.8%，而未来三年的空置率预计将上升至5.8%。

旧金山

Ten-X Commercial继续将旧金山列为今年第一季度多家庭部门的一个问题区域。与被列为“卖出”市场的其他两个湾区市场一样，房屋过剩以及技术扩张导致该城市的抵御能力降低，预计到2022年，每单位租金将下降1.5%。旧金山的空置预计将在到2022年增长5.1%。

迈阿密

连续第二年，迈阿密被列为今年第一季度的顶级“销售”市场。其低调的前景是由当地经济的降温和持续的重型建筑管道引起的。租赁单位预计将下降0.5%，而预计到2022年空置率将增长8.7%。

密尔沃基

未来三年，密尔沃基的单位租金预计将增长0.9%，预计到2022年空置率将大幅上升至6.8%。未来几年在密尔沃基 - 以及全国各地 - 就业增长和工资上涨可能允许更多的千禧一代进入租赁和购房市场，但高学生债务等因素继续提供限制。