新房贷条例出台后 个别城市现在“买房焦虑”

受2020年末出台的房地产贷款集中管理制度影响，2021年以来，广州、深圳等城市个人房贷额度明显吃紧。与此同时，贷款期限延长，利率上升，加剧了购房者，尤其是首次购房者的焦虑。在一些城市，二手房市场甚至出现了“只需歧视”的现象。

专家建议，相关部门应出台细则进行精确监管，同时抑制房地产投机，保护急需买家的合理需求，促进房地产市场稳定健康发展。

在一些大城市，个人抵押贷款额度紧张，贷款期限延长

2020年12月31日，中国人民银行、中国保险监督管理委员会宣布建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度。银行业金融机构房地产贷款余额比例和个人住房贷款余额比例五个档次有两个上限，超过上限的机构设定过渡期，建立地区差异调整机制。

民生银行首席研究员文彬等受访者认为，近年来，我国房地产长效机制建设取得成效，新增房地产贷款比例持续下降，但部分银行机构占比仍较高。建立房地产贷款集中管理制度，有利于优化信贷结构，进一步增强金融服务实体经济的能力，促进房地产市场持续健康发展。

据壳牌研究院分析，新规设定的管理比例基本符合2020年的情况，也就是说2021年投放市场的贷款金额不会有明显变化。而且新规定为银行的实际情况设定了一个过渡期，让银行和贷款主体有足够的时间进行稳健的调整，避免过度变动。因此，新规短期内不会对房地产市场造成太大影响。

但记者了解到，最近一些大城市，个人住房贷款额度紧张，贷款期限延长，资格审查更加严格。在广州某股份制银行，房贷集中管理新规出台后，每个信贷账户经理只有500万人民币的房贷额度。据调查，广州市新建商品房商业贷款平均贷款期限已延长至2个月。

但深圳某股份制银行收紧了对房贷放贷人的资格审查，要求每月流入资金至少要覆盖2倍的月供，不得贷款给不符合债务偿还收入比例要求的购房者。

与此同时，个别城市的住房贷款利率也有所上升。1月27日起，广州市工农建设银行个人住房贷款利率上调15个基点，对应第一套房5.2%、第二套房5.4%的新利率。

买家的焦虑加剧，“只需要歧视”出现

从开发商的角度来看，他们的销售回报在短期内并没有受到很大影响。广东一家大型国有企业开发商的负责人表示，新规出台后，一些银行的抵押贷款放缓。但由于公司所有项目都有多家抵押合作银行，会灵活推荐客户按照各家银行的额度办理抵押业务。与去年同期相比，公司的支付情况总体正常。但随着后期银行整体额度收紧，可能会对房贷客户的还款速度产生一定影响。

但在部分城市房价上涨的背景下，个人房贷周期的延长和利率的上调，再加上一些中介的帮助，使得部分购房者，尤其是刚需要第一套房的购房者，更加焦虑。

在广州、深圳等城市的二手房市场，“担心房价上涨、利率上升、银行放不出钱”困扰着许多买家。记者发现，在各种因素的共同作用下，一些一线城市核心地区的二手房市场甚至出现了“只需歧视”的现象。

在供不应求的一线城市核心地区，二手房仍然是卖方市场。在贷款延期的情况下，二手房市场卖家“挑客”现象突出。

“全款最好，70%次之，谢绝30%”，这是广州市黄浦区科学城代理热房中介给购房者的条件。中介机构说，过去7天有30人看房。“根本不卖。作为卖家，我肯定是希望尽快提现的，所以‘挑客户’是必然的。”

“这相当于把第一套房的买家拒之门外，让我们觉得很受伤。”有买家说。

该行业建议引入补充规则，以避免意外伤害

接受采访的业内人士认为，推出房贷集中管理制度，对于抑制部分城市房地产泡沫，促进房地产市场稳定健康发展具有积极意义，但也要防止“好经验”在执行层面被曲解，从而误伤刚需要买房的人。

金融评论员谭浩军表示，监管部门引入住房贷款集中管理，不是为了限制商业银行正常经营和商业银行发放住房贷款，而是为了迫使商业银行调整和优化信贷资金结构，使信贷更倾向于实体经济，特别是中小企业，也很明显，他们仍然需要积极支持刚性需求。但个别银行以“一刀切”的方式对待个人房贷，不体现政策初衷，曲解了“好经验”。

广州有房产中介表示，目前二线城市房价横盘，三四线城市房价下跌，一线城市房价成为“硬通货”。尽管新的抵押贷款规定适当抑制和冷却了房价，但受欢迎的行业仍在继续上涨。

接受采访的部分购房者表示，如果不区分“只需”和炒房者就执行政策，“买得起的人还买得起，买不起的人更买不起”。

中山大学管理学院教授陈祝明表示，投机者通常比那些只需要买房的人有更多的融资渠道。因此，限制个人房贷可能并不能准确击中投机者的“七寸”，反而可能会不小心伤害到他们的需求。他建议，中国人民银行、银监会等机构可以及时出台补充规定，保护刚刚需要买房的人。

兆联金融首席研究员董喜珍建议，对于居民合理的购房需求，特别是购买第一套住房，应预留专项额度，并提供合理的利率，继续予以支持。