多点试水“两个集中”卖地降温楼市 但项目可能集中在市场

近日，全国许多地方的自然资源和规划部门宣布，将于2021年实施住宅用地“两集中”同步公开出让，涉及青岛、郑州、天津等城市。部分城市全年将分三批，集中公告，集中组织住宅用地出让。

业内人士认为，“两个集中”的土地出让可能有助于房地产企业谨慎合理地收购土地，并将对价格起到一定的控制作用。但是，当开发商在一定时间内集中收购土地时，必然会导致相关项目在市场上的集中，这可能会给房地产市场的销售带来一定的影响。

多点测试水“两个浓度”出售住宅用地

“之前市场上就有传言，近期这个已经正式落地了。预计未来会有更多城市跟进。”在几个城市发布相关公告后，东部地区中小住房企业负责人告诉记者，住宅用地的“两集中”转让是监管政策的一部分。

住宅用地“两个重点”出让，即集中发布出让公告，集中组织出让活动。

据青岛市自然资源和规划局网站介绍，青岛市将严格执行住宅用地“两集中”同步公开出让，全年将集中发布三批住宅用地招标拍卖出让公告，实施招标拍卖出让活动，引导市场理性竞争。

郑州市自然资源和规划局也发布了相关通知，要求郑州空港区、郑东新区、经济开发区、高新区、尚洁省各区自然资源主管部门禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织实施。

天津市有关部门规定，出让公告原则上不得超过三次，时间间隔和地块数量应当相对平衡；集中出让土地时，应确定共同的上市起止日期。天津将于3月、6月和9月中旬分三批发布住宅用地出让公告。除上述三个日期外，当地政府不再发布住宅用地出让公告。

“以前是一片一片卖，大企业有资金等优势。最终结果是大企业第二次参与，被他们抢走了。我们只能做一些残羹剩饭。”上述房企东部地区负责人解释了出台这一政策的初衷。

据易居房地产研究院发布的行业报告显示，2020年，40个城市的土地市场将出现量价上涨，而升水率略有下降，土地市场整体稳定。从土地交易面积来看，2020年第二季度之后，部分城市的楼市、土地市场火爆。虽然下半年收紧了对热点城市的监管，但40个城市的土地交易面积全年增长8%，达到2015年以来的新高。

总行一位负责人也认为，这项政策的出台，意味着总行企业不能再垄断优质地块，可以在一定程度上降低土地市场的热度。“因为即使是龙头企业，在短时间内筹集的资金也是有限的，只能在集中竞价拍卖的时候选择最好的，找几个关键力量。”

或者导致房地产项目在市场上的集中

据业内分析人士称，“两个集中”的土地转让政策可能会与住房企业的减债政策产生联动效应。

2020年，监管部门将继续对房企贷款和资金进行监管。2020年8月，住房和城乡建设部与中国人民银行联合召开房地产企业座谈会，研究进一步实施中长期房地产发展规划。

卓一数据创始人马光明表示，土地集中政策符合三条红线政策。一次出几十块地，方便资金雄厚的企业有计划地收购土地，减少了资金紧张、土地存量多、负债较高的房企间歇性收购土地的机会。这项政策对现金流充足、融资能力强的品牌企业有利，而资金紧张的中小企业生存空间会越来越小。

有开发商担心，大型房企收购土地后，相关优质地块在大型房企之间的流动性会增加，相关监管措施也要考虑到这一点，否则中小型房企收购土地会更加困难。

房地产市场分析师张柏仁认为，与“两个集中”政策相比，一些城市的供给问题在于土地流转的结构不合理，一些城市郊区土地流转过度，城市土地数量少，因此“两个集中”政策的效果有限。

此外，一些市场参与者担心，集中征地，加上类似的开发建设进度，可能导致集中的房地产项目进入市场。比如中小房企，地块差，对买家缺乏吸引力，生活条件会更加艰难。

也有分析人士表示，中小房企资金实力有限，参与的土地很少，只有全力以赴杀价才能拿下高价土地。如果自身运营能力和交易能力有限，融资成本过高，亏损的概率会大大增加，未来的生存环境会更差。

对于房企，马光明认为要做好很多准备：一是在土地供应前研究好要出让的土地，做好“选地”准备；第二，准备充足的资金，一年只有三次，错过就错过；第三，销售环节要尽可能避开集中上市期，尤其是供应较多的地区和行业，减少竞争，做好“时机”。