房地产行业强劲 行业格局正在加速

2月25日，房地产板块全天上涨。风数据显示，截至收盘，深湾房地产指数上涨6.13%，成交408亿元。个股中，万科A收盘，全天成交83.8亿元。融安地产、贾凯、华夏幸福等。有超过十个每日限额。回顾行业近期走势，深湾地产1月下跌6.8%，2月反弹。截至25日，今年房地产板块上涨了4.81%。

随着房地产行业进入后发展时代，规模天花板已经出现。但分析师普遍认为，2020年和2021年优势房地产企业净利润将大概率稳步增长。国信证券指出，截至2月24日，在房地产行业已发布2020年业绩预测及快报的65家公司中，有20家公司存在预增、亏损、净利润略有增加的情况，约占已发布业绩预测及快报公司的31%。根据2020年第三季度末预付款/2019年营业收入，2020年第三季度末房地产板块预付款总额是2019年结算收入的1.4倍，处于历史高位。

事实上，自2020年以来，尽管疫情持续影响，但龙头房企的表现仍然具有很强的确定性。根据万科A近日披露的数据，2021年1月，公司实现合同销售面积398.6万平方米，合同销售额714.7亿元。2020年，公司实现合同销售总面积4667.5万平方米，合同销售额7041.5亿元。绿地控股宣布，2020年将实现营业总收入4813亿元，利润总额308亿元，归属于上市公司股东的净利润137亿元。

在“房无投机”的主调下，房地产行业一直是政策层面密集调控的领域。据平安证券统计，从中央到地方，今年1月份共出台33项“涉房”政策，比上个月下降10.8%，其中紧政策21项，松政策7项。其中，中央继续实施房地产金融审慎管理制度。在地方层面，北上广深、杭州等热点城市频繁出台楼市调控和加码政策，重点监管哄抬房价、非法资金进入楼市、购房者资格审查等。

值得一提的是，2020年下半年出台的“三条红线”控制措施和《银行房地产贷款集中度管理规定》不断收紧房地产行业融资渠道，进一步收紧上市企业资金链，加速行业格局向倒金字塔演化。平安证券预测，2021年房地产行业整体融资环境将保持紧张平衡。

在这种背景下，从过去的规模管理到现在的利润管理，房地产上市企业普遍重视规模管理。上海社会科学院市场价值管理研究中心研究员朱敏明指出，在房地产后发展时代，房地产企业在不断多元化和扩张转型，如中介服务、物业管理、城市更新等。据世界银行分析，2021年，当国内流动性开始出现拐点时，对房地产行业融资保持强有力的监管将是正常的。房地产行业关系到几十个上下游产业链，在短期内对国民经济有着不可替代的作用。但从长远来看，行业已经从过去的粗放式、仓促式转向稳定健康发展，进入集约化融合阶段将是事实。