北京严格规范长期租赁公寓 预收租金不得超过3个月

近日，北京市住房和城乡建设委员会、市场监督局、财政局、网络信息办、北京市银行业监督管理局联合下发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(以下简称《通知》)，全面加强对分散式长期租赁公寓企业经营活动的监管，防范房屋租赁行业经营风险，加强租赁合同管理，细化装修规定，建立租赁纠纷调解机制，加强联合监管。限制企业“资金池”是《通知》的核心内容。限制房屋租赁企业提前收取的租金金额。《通知》明确规定，预收租客租金金额不得超过3个月。同时，向租户收取租金和向房主支付租金的期限必须匹配，明确禁止“长收短付”的商业模式。严格控制“租赁贷款”拨付目标，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将租户申请的“租赁贷款”资金拨付给房屋租赁企业。

《通知》还提出北京要建立保证金托管制度，要求企业收取的保证金金额不得超过一个月的租金。保证金收取后，必须通过北京市房地产中介行业协会设立的专门账户进行管理，企业不得擅自使用或挪用。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，一些长期租赁公寓企业通过“租金贷款”、“长收短付”形成的“资金池”是导致当前企业风头的“罪魁祸首”。当租户过度金融化，一旦市场波动或经营管理不善，很容易造成资金链断裂，造成业主和租户双方受损。《通知》提出一系列针对性强的监管措施，将有效促进市场健康稳定发展，保护租赁各方特别是承租人的合法权益。

《通知》还下发了规范市场秩序、解决租赁纠纷的五个“药方”:一是加强租赁合同管理；二是进一步强调房屋合同(租赁企业与房主签订的合同)和房屋合同(房屋租赁企业与承租人签订的合同)必须在签订后3日内备案；三是细化关于装修的规定；四是明确押金退还的期限和流程；第五，北京市房地产中介行业协会将建立房屋租赁纠纷调解机制。

北京市房地产中介行业协会会长李文杰认为，房屋租赁是普通人，尤其是中低收入群体最基本的方式，关系到社会的稳定与和谐，是年轻人安居乐业的基础。安居乐业，“安租”可以让社会变得安全。房屋租赁领域的冲突和纠纷频发，调解和解决不力，一直是广大业主和租户的难题。北京的房屋租赁行业经历了一个过热的发展阶段，特别是经过这两年租赁企业的洗礼，政府部门对症下药，对北京房屋租赁行业和租赁市场的未来发展意义重大。协会作为行业自律组织，十分关注房屋租赁市场秩序的规范和租赁纠纷的解决，并将继续在促进行业自律管理方面发挥积极作用。

培育和发展住房租赁市场的政策基调不变。《通知》明确北京市将继续支持专业化、规模化的房屋租赁企业依法举办房屋租赁，符合条件的房屋租赁企业可按规定享受财税、金融等优惠政策。

北京大学楼建波教授表示，近年来，在政策东风和市场需求的推动下，房屋租赁行业经历了一个非常快速的发展过程，在这个过程中，市场暴露出了许多新情况、新问题。北京这次发布的新规，是在行业经历快速发展、企业摸索试错、市场波动、总结经验和做法后，提出了一系列非常有针对性的监管措施。可以说为长租公寓行业的发展指明了方向，为房屋租赁企业未来的经营行为划定了边界，这与前不久中央经济工作会议提出的“规范长租市场发展”的要求高度一致。新规定强调，发展长租公寓要合法、规范、专业，绝不能理解为“一棍子打死长租公寓”。房屋租赁企业是增加租赁住房供应、大力发展房屋租赁市场的重要组成部分。所以北京方面还是坚决支持专业化、规模化的房屋租赁企业持有房屋并依法出租，财税、金融等一系列优惠政策也在路上。