多城市密集释放新政租金市场迎来严格控制

解决大城市突出的住房问题是不久前中央经济工作会议部署的重点任务之一。大城市房价高，租赁市场存在供给结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定等问题。近日，北京、上海、深圳等热点城市密集出台租房新政策，旨在整顿房屋租赁市场秩序，规范房屋租赁市场行为，解决房屋租赁领域突出问题。

规范房屋租赁企业在租赁市场预收租金不得超过3个月，增加住房租赁公积金额度，规划允许房屋改建租赁.近日，北京、上海、郑州、深圳、青岛、宁波、中山等城市出台了房屋租赁相关政策。

北京市五部门发布的《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》指出，房屋租赁企业向承租人收取的租金金额原则上不得超过三个月的租金，收取和支付租金的周期应当匹配；房屋租赁企业向承租人收取的保证金，通过北京市房地产中介行业协会设立的专用账户进行管理，收取的保证金金额不得超过一个月的租金。

上海市在加强房屋租赁市场主体管理、加强房屋信息发布管理、加强房屋租赁合同网上签约备案管理、加强房屋租赁交易资金管理、加强房屋租赁安全管理、加强房屋租赁公共服务平台建设、打击房屋租赁市场混乱、加强房屋租赁管理制度保障等9个方面做出了具体规定。

深圳市要求通过委托经营、转租等方式从事房屋租赁业务的房屋租赁企业收取承租人的保证金和部分总定期租金超过4个月租金的资金，由银行监管或由具有相应银行担保价值的租赁企业担保。

深圳还提出在入驻政策中逐步推进出租屋和购房平等待遇，在增加学前教育和义务教育学位供给的同时，优化出租屋入驻政策。

值得注意的是，各地在出台租赁市场相关政策时，严格控制租赁贷款仍然是关注的焦点。其中，深圳明确指出，房屋租赁企业不得以隐瞒、欺骗、胁迫等方式要求承租人使用房屋租赁贷款。不应以租金优惠为名诱导租户使用房屋租赁贷款，也不应将租赁贷款的相关内容纳入房屋租赁合同。金融机构应当根据备案的房屋租赁合同发放房屋租赁贷款，贷款期限不得超过房屋租赁合同期限。发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率相匹配。

北京采取了多项措施，控制房租贷款去向，缩短提前收租期限，限制企业“资金池”。行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的租赁贷款资金拨付给房屋租赁企业。

上海市明确指出，已开展个人租赁贷款业务的房屋租赁经营机构应在2021年第一季度前向市房管部门报告贷款规模缩减计划，确保在2022年底前将贷款额度调整至不超过企业租金收入的15%。房屋租赁合同未在网上签订备案的，金融机构不得为其办理个人租赁贷款业务。

对此，诸葛房屋搜索数据研究中心分析师王小妮表示，租户的租金首先存入监管账户，然后由监管部门支付给房屋租赁经营者，同时严格控制租赁贷款业务，对租赁行业的发展产生了很大影响。设立租金监管账户，一方面可以减少租金的上涨。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，一些长期租赁公寓企业通过租金贷款、长期支付和短期支付形成的“资金池”是导致当前企业风头的“罪魁祸首”。当租户过度金融化，一旦市场波动或经营管理不善，很容易造成资金链断裂，造成业主和租户双方受损。针对这一问题，各地提出了一系列针对性强的监管措施，将有效促进市场健康稳定发展，有效保护租赁各方特别是承租人的合法权益。

增加住房供应是培育住房租赁市场的一个重要方面。对此，上海明确表示，将通过新建、配套建设和改造等方式，加快租赁住房的有效供给。

宁波提出允许非房地产企业将依法取得使用权的土地，经批准后用于租赁住房建设；允许企业将闲置的商业、办公和工业建筑改造为出租房屋或宿舍。

中山还计划允许通过市土地使用权公开交易机构在非公有土地出让和非公有土地出让上建设、建造和储备的在建商品房(按商品房分配申请许可的除外)按规定转为出租屋，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为住宅用地，调整后的水、电、气价格按居民标准执行。

另一方面，深圳提到探索公私合作模式，由政府提供住宅用地，租赁企业负责建造和运营租赁住房，以筹集租赁住房。

“PPP模式将成为后续政府与房企合作的非常好的方式，有助于减轻政府负担，激活房企投资热情。”易居房地产研究所所长严跃进这样说。

北京大学教授娄建波表示，近年来，在政策东风和市场需求的推动下，房屋租赁行业经历了一个非常快速的发展过程。在这个过程中，市场上暴露出了许多新的情况和问题。最近出台的新租赁条例，在经历了行业的快速发展、企业摸索试错、市场波动、总结经验和做法后，提出了一系列非常有针对性的监管措施，可以说为行业的发展指明了方向，为房屋租赁企业未来的经营行为划定了界限。同时，房屋租赁企业是增加租赁住房供应、大力发展房屋租赁市场的重要组成部分。预计它们今后将继续支持专业化和大规模的住房租赁企业持有房屋并依法出租。