四天三市出台房屋租赁新规 北京和上海努力严格控制“租

2月4日，上海市住房和城乡建设管理委员会等十部门联合发文《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》(以下简称《意见》)。到目前为止，四天之内，北京、上海、深圳相继出台了整顿房屋租赁市场秩序的文章。

“租赁市场是住房系统的重要组成部分。去年，长期租赁公寓的连续爆炸对业主和租户都造成了不利影响。”上海中原地产市场分析师卢文喜在接受采访时表示，一般来说，房屋租赁市场的签约季节在农历新年之后。此时，北京、上海、深圳三大一线城市相继出台监管政策，无疑有助于进一步规范租赁市场，保障后续房屋租赁市场各方权益。

具体来说，为了进一步整顿房屋租赁市场秩序，规范房屋租赁市场行为，《意见》从加强房屋租赁市场主体管理、加强房屋信息发布管理、加强房屋租赁合同网上签约备案管理、加强房屋租赁交易服务管理、加强房屋租赁交易资金监管等九个方面做出了具体规定。 加强房屋租赁安全管理，加强房屋租赁公共服务平台建设，打击房屋租赁市场混乱，强化房屋租赁管理制度保障。

其中《意见》从规范租赁服务费、规范租金支付周期、规范机构业务合作三个方面加强了对房屋租赁交易服务的管理，包括续约不再次支付代理费，中介公司无法赚取房屋租金差价。押金需要在30号返还给承租人；房屋租赁经营机构不得以租金优惠为名，强制或诱导承租人一次性支付三个月以上的长期租金。

同时，《意见》还从开设资金监管账户、签订账户监管协议、严格控制资金收付要求、严格控制租赁贷款业务四个方面加强了对房屋租赁交易资金的监管。拟开立监管账户的，房屋租赁经营机构收取的租金和保证金由承租人直接存入监管账户；在严格控制租赁贷款业务方面，建议不开展个人“租赁贷款”业务的房屋租赁业务机构原则上不得新增租赁贷款业务。按照本市有关规定，已开展个人“租赁贷款”业务的房屋租赁经营机构，应在2021年第一季度前向市房管部门上报贷款规模压降计划，确保贷款额度在2022年底前调整至不超过企业租赁收入的15%。房屋租赁合同未在网上签订备案的，金融机构不得为其办理个人“租房贷款”业务。

“租户的租金首先存入监管账户，然后由监管部门支付给房屋租赁经营者，严格控制租赁贷款业务，对租赁行业的发展产生了深远的影响。“诸葛找房子数据研究中心分析师王晓宇在接受采访时表示，设立资金监管账户，可以降低租客白交房租的风险；另一方面也阻止了长期租赁公寓企业为了加强现金流而采取“AG中低产出、长收益、短支付”的经营模式。

值得一提的是，无论是深圳市住建局2月1日发布的《关于开展住房租赁资金监管的通知》(征求意见稿)，还是北京市住建委等五部门2月2日联合发布的《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，都明确提出要约束“房租贷款”。