北京严格的长租公寓“基金池”反对“割韭菜”

近年来，长期租赁公寓的问题在各地频繁发生，引起了社会的广泛关注。为了保证中低收入人群能够安居乐业，规范房屋租赁市场秩序势在必行。

2月1日，北京市住房和城乡建设委员会、市场监督局、财政局、网络信息办、北京银监局联合下发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(以下简称《通知》)，全面加强对分散式长期租赁公寓企业经营活动的监管，防范房屋租赁行业经营风险，切实维护房屋租赁消费合法权益。

从《通知》实施细则中可以明显看出，主要针对的是通过“租贷”、长期支付、短期支付等方式形成的“资金池”，这也是导致一些长期租赁公寓企业打雷的“罪魁祸首”。据记者调查，一些企业以所谓的“互联网思维”，通过烧钱、冲动、包装上市等方式，在租赁市场上四处奔波。而且商业模式有风险。它长期依赖股权融资维持运营，甚至变相利用银行分期贷款融资，采取高杠杆疯狂扩张张之路，转移风险，使社会被动买单，政府被迫接管。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池指出，在过度金融化的情况下，一旦市场出现波动或企业管理不善，很容易造成资金链断裂，对业主和租户双方都造成损害。

在新规中，限制企业“资金池”是核心内容。北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示，北京反对以集资为目的对长期租赁市场进行金融化和资本化，将坚决制止并主动引爆。新规定对房屋租赁企业预收租金金额进行了限制，明确规定预收租户租金金额不得超过三个月租金。同时，向租户收取租金和向房主支付租金的期限必须匹配，明确禁止“长期收取、短期支付”的商业模式。

北京还将严格控制“租赁贷款”的分配目标，银行金融机构、小额贷款公司等机构不能将租户申请的“租赁贷款”分配给房屋租赁企业。也就是说，承租人申请房屋租赁贷款，贷款机构可以在签订协议后将贷款发放给承租人，也可以直接发放给房东，但不得发放给房屋租赁企业及其关联企业或利益相关者。为了防止形成存款的“零用现金池”，北京将建立存款托管制度，要求企业收取的存款金额不得超过一个月的租金。收取保证金后，必须通过北京市房地产中介行业协会设立的专门账户进行管理，企业不得擅自使用或挪用。

房屋租赁领域的频繁冲突和纠纷以及调解不力一直是困扰大多数房主和房客的难题。北京新规为此开出了五个“药方”，从加强租赁合同管理、规范房屋合同和租赁合同备案、细化装修规定、明确押金退还、建立房屋租赁纠纷调解机制等方面，为群众解决矛盾纠纷提供了更加便捷高效的渠道。其中，定金纠纷是最常见的租赁纠纷。为此，《通知》明确规定房屋租赁企业应在合同终止后2个工作日内通知北京市房地产中介行业协会退还押金，协会在1个工作日内将押金及同期押金利息退还给承租人。

北京大学教授、博士生导师、房地产法研究中心主任娄建波表示，北京出台的新规提出了一系列非常有针对性的监管措施，为长租公寓行业的发展指明了方向，这与前不久中央经济工作会议提出的“规范长租住房市场发展”的要求高度一致。新规定强调，发展长租公寓要合法、规范、专业，绝不能理解为“一棍子打死长租公寓”。房屋租赁企业是增加租赁住房供应、大力发展房屋租赁市场的重要组成部分。因此，北京市将坚决支持专业化、规模化的房屋租赁企业举办房屋并依法出租，并给予相应的政策支持。