“三条红线”剑高挂房企资金链迎接大考验

数据显示，1月份是房企债券融资的高峰期，今年也不例外，但整体债券发行规模低于市场预期。壳牌研究院数据显示，2021年1月，住房企业境内外债券融资总额约1630亿元，同比下降5.3%。专家表示，“三条红线”的力量开始显现，今年房地产债券到期规模加大，给资金链带来考验。

发展美元债券市场

根据壳牌研究院的数据，1月份房地产企业发行的债券中，海外债券占54%。壳牌研究院表示，2021年住房融资新规和银行房地产贷款集中管理制度都处于实施前的过渡期。监管越来越严，房企对金融环境的预期越来越紧。国内融资压力大，房企在新的一年继续发展美元债券市场。

1月份，房地产企业发行境内债券平均票面利率为4.75%，较上月下降0.28个百分点；海外债券发行平均票面利率为7.11%，较上月下降0.68个百分点。

分析师表示，2020年底发布的银行业金融机构房地产贷款集中管理制度将加剧房企的金融集中，预计2021年房企的融资能力和融资成本将加快分化。

“2021年，房企面临大规模债券到期，新旧借压力很大。因此，年初许多房企抓住了融资成本降低的窗口，加大了债券发行力度。”中国指数研究院企业部副主任刘水说。

在国内融资方面，刘水认为2021年房地产融资仍处于紧缩状态。在“三条红线”试点范围可能扩大的背景下，房企国内债券融资规模将略有增加，融资成本总体保持稳定。

海外融资方面，目前房地产企业海外发债只能用于借新债还旧债。预计2021年将继续实行这一政策，因此全年海外债券发行规模将受到到期规模的限制。受疫情影响，欧美等国家继续实施宽松货币政策，海外流动性充裕。2021年，房企海外融资成本有望进一步降低。

之前监管部门定义的“三条红线”是：不含预付款后的资产负债率上限为70%，净负债对权益比率上限为100%，现金对短期负债比率上限为1。

债务偿还压力正在上升

壳牌研究院数据显示，2021年1月境内外房地产公司债券到期规模约为1447亿元，较上月增长43.4%，较去年同期增长118.9%。2021年，房企债务偿还规模将继续加大，全年债务偿还压力将上升。

根据中国参考研究院的数据，今年上半年，房企的到期规模将创下近年来的新高，而全年的到期规模将同比增长16.94%，达到8888.83亿元。由于从新的借款仍然是主要的债务偿还方式，住房企业加快了债券融资的步伐，以应对债务偿还高峰的到来。

中信证券分析师认为，已有9家国内发债房地产企业出现债券违约。虽然大型房地产企业违约的案例并不多，但重大负面信用事件频繁发生。

“未来房地产金融政策将保持趋紧态势，‘三条红线’可能会扩大。房企要重视现金流管理，积极调整杠杆水平，拓展多元化融资渠道，增强抵御风险的能力。”刘水的建议。