许多地方没有收紧银行抵押贷款的迹象 没有大规模的贷款

1月29日、30日，上海银监局、北京银监局发布一系列文件，进一步加强个人住房信贷管理，严格查处消费贷款、商业贷款等个人信贷资金非法流入房地产市场的行为。一周多前，上海、深圳、广州、杭州等热点城市也开始了新一轮的房地产调控。

记者了解到，目前部分地区，银行按揭贷款周期延长，利率上调，但不存在大规模贷款暂停。分析师认为，银行坚持“房无投机”的导向，将在“住房贷款红线”和更严格监管政策的背景下，更严格地审查住房贷款资格。2021年，个人住房贷款总体趋势将趋紧，居民购房杠杆率将稳步下降。

信贷资金非法流入房地产市场

再次被严格调查

1月30日，北京银监局发文称，已向辖区内银行机构发出监管催办函，要求各银行对2020年下半年以来新增个人消费贷款和个人经营性贷款的合规性进行全面自查，重点检查是否存在授信审批不当、委托支付管理不到位、贷后管理不到位等问题。导致消费贷款和经营性贷款被非法用于支付购房款，并要求银行立即纠正发现的问题，加强内部问责。

同时，北京银保监管局还表示，已与中国人民银行业务管理部、北京市住房和城乡建设委员会等部门成立联合工作组，近期将赴银行机构进行专项核查。此外，将指导北京银行协会采取积极行动，结合银行自查和监督核实，启动对个人和中介机构不当违法行为的联合惩戒机制。

北京下发文件的前一天，上海银监局也下发了《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，指出将严格执行差别化住房信贷政策，严格审核个人住房贷款的最低首付比例、债务偿还收入比例、贷款限制等要求。

《通知》指出，应完善信贷资金使用的监控和拦截机制。加强首付资金真实性审查要求，防止借款人通过消费贷款、商业贷款等渠道非法获取个人住房贷款首付资金，或者伪造首付凭证获取银行贷款。

根据北京和上海公布的最新措施，消费贷款和商业贷款已成为加强监管的重点领域，这也是对“一些购房者挪用消费贷款和商业贷款作为购房款或‘过桥’资金，以填补住房交易资金缺口或套利”这一舆论的回应。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，从资本进入的角度来看，各种消费贷款和经营性贷款的流入将面临控制。从资金流出和使用的角度，明确控制和控制“不使用、虚假使用、可疑使用”的贷款，防止此类用途不明确的贷款流动。

一些地区的抵押贷款周期已经延长

没有大规模的贷款暂停

在很多地方房地产调控升级的背景下，有媒体报道银行房贷额度收紧，利率上升，银行贷款周期延长，甚至停贷。真相是什么？

记者了解到，所谓的大规模贷款暂停并不存在。在上海，建行上海分行和工行上海分行都表示，抵押贷款正在有序进行，不存在所谓的贷款暂停。在广州，中国工商银行广州分行相关负责人回应称，目前的按揭贷款曲

然而，在一些地区，抵押贷款周期的延长确实存在。上海某房产中介告诉记者，目前银行放贷比较慢，周期比以前长，至少要一个半月才能放贷。上海某分行行长表示：“最近上海房地产市场火爆，需求放大，导致银行放贷周期变长。具体到各分行，也会优先贷款给合作地产。”在广州，据广州某中介机构负责人介绍，2020年7月，平均贷款期限可延长至2021年1月过户后一至两个月。但在深圳，据深圳南山区某中介机构负责人介绍，四大行的审批速度在半个月到一个月左右。“只要能通过贷款人资格申请，一般贷款速度不是问题，不再有贷款期限。”

与此同时，一些地区的抵押贷款利率已经上升。从1月27日起，中国建设银行第一套住房贷款利率上调55个基点，至5年来最低的LPR；第二套住房贷款利率上调75个基点，至5年来最低的LPR。利率调整后，四大银行首套房贷和二套房贷利率分别从5.05%和5.25%上调至5.2%和5.4%。根据银行和房产中介的反馈，由于2020年广州楼市交易量过于火爆，导致很多银行的房贷积压。2021年初，银行普遍使用授信额度发放2020年积压的抵押贷款，但价格较2020年平均上涨20个基点。

并不是所有地区都“涨价”。在上海，据房产中介说，利率和去年一样。第一套住房贷款的利率按LPR公布的价格执行，第二套住房贷款的利率按LPR基准执行60个基点。目前深圳房贷利率和去年持平。一般执行利率是，第一套房5年期LPR利率上调30个基点，第二套房5年期LPR利率上调60个基点。所有银行都表示，短期内没有加息计划。

居民购房杠杆率有望稳步下降

据业内人士介绍，在“住房贷款红线”的约束下，2021年个人住房贷款总体走势趋紧，随着相关政策的增加，银行对住房贷款的资格审查更加严格。预计2021年居民购房杠杆率将稳步下降。

2020年12月31日，央行和银监会发布了《银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》

度的通知》，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分五档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。中国银行研究院研究员梁斯表示，整体来看，规模控制会影响房地产信贷投放，涉房利率或将小幅上行，但预计幅度不会太大。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，在房地产贷款集中度管理制度的出台影响下，部分银行可能出现额度收紧，放款周期延长现象，预计该状态将持续较长时间，在此背景下，居民购房杠杆回落是大概率事件。“LPR进一步下行的概率较低，商业银行惜贷的情况下，预计2021年居民购房杠杆率稳中趋降。”他说。

在多地涉房信贷监管升级之下，银行对按揭贷款人的资格审核也在趋严。深圳某股份制银行支行行长告诉记者，该行的个人住房贷款仍正常收单、有序投放。但对于按揭贷款人的资格审核把关更严，严格评估风险，对不符合偿债收入比例要求的购房人不予放贷。“比如，流水不能覆盖两倍月供的不批贷款，首付款的来源除了直系亲属外都不符合规定，对这些购房者的贷款申请一般都不会通过。”该名行长说。