房地产市场要坚持两个“稳定”的协调

2021年，稳定经济增长仍是一项紧迫任务。因为房地产市场与投资和消费都密切相关，所以预期管理非常重要。坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，促进房地产市场稳定健康发展，需要房价稳定和投资稳定并重，使两个“稳定”相互协调。

根据国家统计局公布的数据，2020年全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%。在疫情影响下，年增长率比上年下降2.9个百分点，但7.0%的增长率仍体现出稳定适度的特点。一般认为这个数据在5%-10%之间的健康合理范围内，低于5%是冷的，高于10%可能导致过热。房地产开发投资占固定资产投资的比例2020年为27.26%，2019年为23.57%。考虑到疫情造成了投资结构和消费结构的一些波动，这个比例的年变化一般是持平的。

从销售情况看，2020年商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%；商品房销售173613亿元，增长8.7%。其中，住宅楼宇的销售上升百分之十点八，写字楼的销售下跌百分之五点三，而商业及商用楼宇的销售则下跌百分之十一点二。2020年全国商品房均价9860元/平方米，同比增长5.9%。在满足刚性需求的同时，通过一系列价格稳定措施，平均房价涨幅较2019年略有收窄，达到了稳定房价的效果。但从长期来看，仍然是抑制房价过度上涨的主要方向。

据相关专业机构测算，2019年我国房企负债总额为年度社会融资存量的30.31%。这个比例偏高，要采取措施降低压力。如果社会融资过于集中在某个领域，其风险不言而喻。这也是党中央一再强调“住房不可投机”，积极推动房地产市场稳定健康发展的根本原因。为此，一方面要降低房地产市场的热度，既要保证新增刚性需求和改善住宅需求，又要坚决遏制房地产投机和土地投机，防止各类房地产过度金融化；另一方面，要优化房地产企业的资产负债结构。在清理经营不善企业的基础上，可以通过股权融资等方式完善措施，为优质房地产企业补充资本创造条件，扩大房地产信托投资基金(REITs)的应用范围，增加产业链融资，增强房地产企业资产流动性，有效防范和化解房地产企业债务风险。

去年12月召开的中央经济工作会议将“解决大城市突出住房问题”作为2021年八大重点任务之一，要求“因地制宜，多措并举，促进房地产市场稳定健康发展”，“高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长期租赁住房政策，逐步使租赁住房享有平等的公共服务权利，规范长期租赁住房市场发展”。完善长期租赁住房政策，扩大长期租赁住房市场是遏制房价过度上涨的根本措施之一，也为房地产企业转型开辟了巨大的市场空间。

很多机构预测，2021年房地产投资规模有望保持平稳增长，不同地区房价会出现分化。促进高质量的经济发展，特别是提高实体经济的创新和发展能力。房地产作为经济体系的重要组成部分，必须坚持“稳”字，即稳定房价，稳定投资。投资稳定是保证刚性需求和结构调整。在两个“稳定性”协调的基础上，我们的目标是将更多的金融资源转移到创新领域，激发更大的创新动力。