上海冷却“过热”的房地产市场 打击投机性房地产投机

1月22日电 “假离婚”买房、“人肉马甲”增加中签概率、房东跳价和违约、房地产开发商设定非常高的集资门槛……在这一轮蓬勃发展的上海楼市中，上海市建委等部门21日连夜发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)，加大楼市调控力度，意在为过热的楼市降温。

今年的《意见》主要包括四个板块：增加供给，调节需求，稳定预期，加强监管，多管齐下，检查填补楼市监管漏洞。上海交通大学住房和城乡建设研究中心主任陈杰表示，新的房地产市场政策有三个亮点：系统性、精确性和差异性。

陈杰分析，系统性是指《意见》是一个集供给、销售、资本、后市场监管为一体的组合拳，抓住了市场监管的不足和缺陷，强化了市场监管；精准意味着《意见》抓住了主要矛盾。房地产市场主要是资金驱动。本轮房市变化与资金有关。这一次，信贷资金的数额、周期、结构和使用都进行了认真调整。区别就是《意见》重点保护没有住房的家庭。

《意见》既提出增加郊区轨道交通站及五个新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)周边商品房用地供应，又坚持房地产与房地产联动机制，引导企业合理征地，稳定地价。而且夫妻离婚的，任何一方在离婚之日起3年内购买商品房的，其拥有的房屋数按照离婚前的家庭总数计算。

宜居研究院智库中心研究主任严跃进告诉Zhongxin.com，土地供应的增加和结构调整符合上海当前住房需求的特点，这确实可以缓解供需矛盾。而且政策还提到了地价的稳定，强调坚持房地产与房地产联动机制，也是为了防止地价上涨传导到房价。

此外，针对“假离婚”现象，上海规定，如果离婚前只有一套房在姓氏下，本市户籍户也可以购买一套房，如果离婚前有两套房以上在姓氏下，即使离婚一方名下没有房，三年内仍不可能买房。严跃进指出，这项政策打击了假离婚骗取购房资格的现象。

《意见》还调整了免征增值税期限，将个人销售住房免征增值税期限从2年提高到5年。上海中原房地产市场分析师卢文喜表示，由于市场短期投机氛围，尤其是新的热情，购买新房后的转让也有所不同。延长个人住房增值税对外销售的免税期限，将增加投机成本，有效打击房地产投机。

在化解重大矛盾方面，《意见》要求做好房地产贷款的集中管理，加强个人住房贷款的审慎管理，责成商业银行严格控制个人住房贷款的节奏和增速，防止突然放贷。引导商业银行进一步加强贷款审查管理，加强对首付资金来源和购房者负债率的核实。严格防止信用贷款、消费贷款、商业贷款等资金非法流入房地产市场。

严跃进说，这个政策最大的亮点是，它指的是“房贷集中”的概念。后续银行在贷款方面一定要更加保守，需要在三条红线的约束下放贷。一些投机性更强的房地产势必面临收紧后续贷款的可能性。