《房而不炒》进一步明确了今年房贷利率难降

1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新的贷款市场报价利率(LPR)，显示LPR 5年期利率为4.65%，连续9个月保持不变。与此同时，根据壳牌研究院最新的房贷报告，很多地方的房贷利率在年初都在底部小幅上升。

据业内人士介绍，一方面，春节前市场资金收紧，房贷周期加快；另一方面，在稳健的房地产金融管理体制下，央行引导商业银行房地产贷款合理增长，预测未来房贷利率将触底。考虑到当地市场过热，不排除使用差别化的房贷利率工具进行调整，所以房贷利率下跌空间不大。

进一步明确了“留而不投机”的信号

20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心宣布LPR 1年3.85%，5年以上4.65%。这也意味着自2020年5月以来，LPR已经连续9个月保持稳定。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐表示，MLF利率一直保持不变，表明目前的利率水平基本适合经济运行，货币政策没有必要继续宽松。在经济企稳转暖的预期下，反周期调整政策有序退出。

东方金城首席宏观分析师王庆也表示，今年上半年，在国内经济复苏和外部不确定性仍然交织在一起，国内价格水平预计整体保持温和的背景下，货币政策将继续处于“观察期”，多边基金利率调整的可能性很小，LPR报价基础预计将保持稳定。

虽然LPR保持稳定，但“没有住房投机”的信号得到进一步澄清。中国人民银行金融市场部主任邹岚在国务院办公厅新闻发布会上表示，“坚持‘房住无房炒’，租购并举，根据本市情况采取措施，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，稳步实施房地产金融审慎管理制度，加大对住房租赁市场发展的金融支持力度，促进房地产市场稳定健康发展。

住房和城乡建设部还表示，将完善政策协调机制，建立住房、土地和金融联动机制，加强住宅用地管理，完善房地产金融宏观审慎管理体系。

“在稳健的房地产金融管理体制下，央行引导商业银行房地产贷款合理增长，购房信贷环境触底。”徐小乐说。

银行抵押贷款略有“收紧”

值得注意的是，在“禁止炒房”的基调下，银行房贷也在略微“收紧”。

2020年12月31日，央行和保监会发布房地产金融监管新政策，明确划定“房地产贷款比例和个人住房抵押贷款比例”两条红线。“新规实施半个多月了。在信贷‘开门’的影响下，年初银行个人房贷没有受到太大影响，个人住房抵押贷款额度充足。”融360数据研究所分析师表示，从长期来看，今年银行房贷总规模有望收紧，或加大地区房贷额度的级差调整，降低利率较低、利润率较小的城市房贷额度。

一家大型银行的房贷业务相关人士也告诉记者，目前，银行还没有出台这项新规定的具体措施，但整体房贷额度已经收紧。

光大证券研究院金融行业首席分析师王亦丰

值得一提的是，在新规定的背景下，抵押贷款周期明显延长。壳牌研究院1月份的住房贷款报告显示，重点监控的36个城市平均贷款周期自去年9月以来经历了“五次连续上涨”，达到53天，比上个月延长5天，回到去年4月的水平。

具体来说，36个城市超过80%的平均抵押贷款周期逐月延长。廊坊、哈尔滨、宁波、南通等城市较上月延长10多天。在珠三角，虽然年初部分城市贷款周期有所缓解，但惠州、东莞、佛山、中山的贷款周期高达2个多月。

抵押贷款利率显示出触底的迹象

研究数据显示，在房地产金融审慎的管理体制下，抵押贷款利率也呈现出触底的迹象。"如果5年期LPR不进行调整，抵押贷款利率的主要下行阶段已经基本结束."上海亿居房地产研究所研究员沈心说。

壳牌研究院的报告还显示，2021年1月，壳牌研究院监测的36个城市的主流首套房贷利率为5.23%，第二套房贷利率为5.52%，两者均较上月小幅上升1个基点，自2020年12月以来连续两个月上升。

具体来说，1月36日房贷利率总体稳定，房贷利率上调的城市主要是珠三角的一些城市。比如东莞将首套房贷利率从去年底的5.25%上调至5.45%，将第二套房贷利率从5.45%上调至5.45%。高达5.65%；中山市首套房贷利率由去年底的5.05%上调至5.15%，第二套房贷利率由5.25%上调至5.35%。

根据荣360数据研究所的报告，在房贷上升的城市中，除中山外，杭州和哈尔滨都上升了4个基点。但二线城市房贷利率下降的次数增加了，环比下降的差异缩小了，都在1-5个基点之间。“2021年房贷利率走势与2019年和2020年类似，与2017年和2018年房贷大幅上涨的趋势不同。反映出全国房贷利率大幅变动的时代已经过去，房地产市场进入稳定期。”李万甫说。

沈心还表示，从2020年第四季度开始，首套住房贷款的平均利率不会继续下降，家庭部门的杠杆将得到明显控制。她指出，2020年前三季度，首套住房贷款平均利率将继续小幅下降，利率持续下行将对居民贷款购房起到一定的刺激作用。自3月份创下历史新低以来，家庭贷款余额的同比增长率已连续6个月上下波动。但是在2020年第四季度，

，住户部门贷款余额同比增速小幅下行，说明下半年房地产融资政策收紧后，以住房按揭贷款为主的住户部门贷款增长已经得到了较好的控制。

许小乐表示，预计房贷利率总体触底。考虑到局部市场过热，不排除采用差别化房贷利率工具进行调节的可能。

中国银行研究院研究员梁斯表示，对房地产贷款的比例控制将影响到房贷额度，房地产贷款投放边际收紧可能会推高涉房利率。但整体看，房地产贷款对银行来说仍然属于相对优质资产，尤其按揭贷款等不仅安全性高，风险权重也相对较低，对银行来说仍然是重要的业务争夺点。整体看，规模控制会影响房地产信贷投放，涉房利率或将小幅上行，但预计幅度不会太大。