北京写字楼空置率上升 市场前景依然看好
“廉价销售！”“降价出租！”“免租期好商量！”在目前的北京写字楼市场，降价促销是商家的主流口号。根据多位行业分析师发布的数据，2020年第四季度，北京写字楼空置率持续上升，市场尚未见底。
为什么北京写字楼空置率在上升？这释放了什么样的经济信号？是否意味着市场前景黯淡？笔者对此进行了调查。
新商业区首当其冲
“你打算换房租吗？今年北京所有写字楼的价格都比往年低。如果今年换，会比以前便宜很多。”在北京李泽商业区的一栋办公楼前，一名负责招商的工作人员告诉记者。
据该工作人员称，该写字楼的空置率约为60%至70%，几乎是李泽商务区写字楼空置率的平均水平。
作为一个新兴的商务区，李泽商务区的写字楼市场有其特殊性，但也在一定程度上反映了北京写字楼市场的困境。
目前，北京写字楼市场在租金和入住率方面都处于低点。根据戴德梁行发布的数据，2020年第四季度，北京写字楼空置率环比增长0.4%，达到17%。高力国际发布的数据显示，2020年，北京写字楼空置率和租金同比降幅均处于过去十年的高点。
「我们相信将一个城市的写字楼空置率控制在10%是一个合理的水平。这样不会使空置率过高，导致市场租金偏低。同时，企业要搬迁调整，有选择的余地。”戴德梁行北区研究部主任魏东表示，17%的空置率仍然相对较高。
从地区来看，北京写字楼空置率呈现出明显的结构特征，主要表现在传统核心商务区和新兴商务区空置率的差异上。
据戴德梁行统计，2020年第四季度，北京CBD、燕莎、东二环、金融街、中关村平均空置率为10.8%，基本处于正常水平。其中中关村和金融街的空置率只有3%，甚至在供不应求的区间。
“这五个核心商圈的商业环境非常成熟，对企业的粘性很强，是一个相对稳定的核心商圈。”卫东表示，北京写字楼的高空置率主要集中在奥运会、李泽、通州商圈、亦庄等新兴商圈。
根据DTZ的数据，北京新兴商业区写字楼的平均空置率约为30%。其中，2020年第三季度李泽商圈空置率达到80%。虽然第四季度有所下降，但也处于64%的高位；通州商务区第四季度空置率高达90%；亚洲奥运会空置率也处于22.5%的高水平。
据卫东介绍，上述新商圈形成较晚，很多写字楼项目刚刚推出，消化库存还是需要时间的。另外通州、奥体等商圈对办公运维质量要求较高，选择入驻企业相对谨慎，所以去库存速度较慢。
三重激励推高空置率
据记者调查，北京写字楼空置率高的原因很多。首先，由于经济低迷的根本性影响，写字楼租赁需求下降。
“其实北京写字楼空置率早在2019年第四季度就开始了，与经济走势密切相关。”卫东表示，经济走弱后，写字楼空置率几乎落后三四个季度。北京写字楼市场是全国写字楼市场的缩影。
根据国家统计局的数据，2018年第三季度中国GDP季度增长率从2018年第二季度6.9%的同比增长率降至6.7%。之后第三季度GDP增速降至6.0%
2020年，新冠肺炎的肺炎疫情在春节前后爆发。当年第一季度，大部分企业经济活动基本停滞，人在家里被孤立。根据DTZ的数据，北京写字楼的净吸纳量在第一季度下降到负3.6万平方米，这意味着整个城市腾出了3.6万平方米的办公空间，这在过去是前所未有的。
“2020年第二、三季度，随着国内疫情防控效果的显现，复工复产稳步推进，北京写字楼净吸纳量分别恢复到3.5万平方米和8.5万平方米。”魏东介绍，到2020年第四季度，人们已经形成了相对稳定的经济复苏预期，前三季度爆发了需求低迷。北京写字楼市场本季度净吸纳量超过20万平方米，同比增长56%。
以北京西站附近的SDIC财富广场项目为例。“今年六七月份，这里还有很多空房。8月以后，每个月都有很多新客户。”北京新乡恒通房地产经济有限公司代理人陶亚杰告诉记者。
但从2020年全年来看，由于前三季度办公需求下降，当年办公市场整体景气度不如2019年。
具体到租赁企业层面，疫情对外资企业租赁需求影响较大。魏东认为，外资企业成本控制更严格，对成本更敏感。同时，外资企业要考虑全球疫情的影响。即使中国的情况比较好，他们在全球的整体盈利能力也很差，会严格控制中国分公司的成本。
记者从多位业内人士了解到，目前北京写字楼租赁需求主要是国内高科技企业，部分大型企业有自住或投资购房的需求。
根据戴德梁行和高力国际的统计数据，保守估计2019年和2020年北京写字楼新增供应量将超过150万平方米。
高力国际华北区董事总经理闫曲海表示，2018年之前，北京过去10年写字楼的平均新增供应量约为50万平方米。根据DTZ数据，2018年之前，北京写字楼年均新增供应量约为60万平方米，也远低于近两年的年均新增供应量。
处于需求中
减少的背景下，供给大幅增加，北京写字楼空置率走高在所难免。写字楼市场仍有增长潜力
展望后期，从2021年来看，戴德梁行预计，北京写字楼新增供应将高达150万平方米。
魏东认为，大量的新增供应，加上全球疫情尚未完全好转，2021年北京写字楼空置率或继续走高，租金水平仍将面临下行压力。但2020年前三季度积累的需求，在2020年四季度可能消化不完，2021年一二季度还会有些需求释放，这可能对写字楼成交形成一定支撑。
从中长期来看，此次疫情可能会永久性挤出部分写字楼需求。
邹琳华说，疫情让大家发现居家办公也是很好的选择，这对部分写字楼需求的影响是不可逆的。因为多数行业都有一定居家办公条件，就算有些行业没有整体居家办公条件，但在这些行业的企业内部，一些部门也是可以居家办公的。
据戴德梁行测算，在疫情前，大中华区居家办公比例为0.6%，美国、欧洲在5%左右；疫情后，大中华区居家办公比例上升到1.2%，美国、欧洲则上升到10%。未来10年，大中华区居家办公比例可能上升到2.9%，北美可能上升到15.8%、欧洲可能上升到17.4%。
“在大中华区尤其是我国，由于文化、企业诉求不同于西方国家，许多公司还是希望员工集中办公，以满足团队培养、培训、客户面对面沟通的需求等。”魏东说，虽然疫情从某种程度上会给写字楼需求带来影响，但是不会有太大影响。
从国内一线城市横向对比来看，北京市场仍具有比较优势。据戴德梁行测算，未来三年，北京新增供应是310万平方米、上海是410万平方米、深圳是440多万平方米，北京写字楼的新增供应远低于上海、深圳。且2018年之前，北京每年新增供应水平，也远低于上海年均近100万平方米的新增供应体量。从月租金看，北京目前是337元/平方米，上海是246元/平方米，深圳是211元/平方米。
从全球市场看，北京写字楼市场仍有增长潜力。魏东认为，北京要对标东京、纽约、伦敦这些城市。北京写字楼当前的存量仍只是这些城市的三分之一左右。尽管新增供应量大会给未来销售、出租带来压力，但是从长远看，库存是可以慢慢消化的。