长期租赁住房市场的发展必须“两个稳定”

发展长期租赁市场有利于租赁市场的健康持续发展，也有利于缓解整体住房市场的供需矛盾。只有稳定租赁关系，稳定租金水平，才能为长期租赁市场的发展埋下伏笔

最近笔者的一个朋友遇到了一个突如其来的烦恼：原本约定春节后续租的房子因为房东决定卖房而无法入住，不得不在短时间内找房子搬家，打乱了他的工作生活节奏。和这位朋友一样，找到合适的房子，想租很久，是很多租客的愿望。

去年底召开的中央经济工作会议提出，要加快完善长期租赁住房政策，逐步使出租屋享有平等的公共服务权利，规范长期租赁住房市场发展。此举准确地针对了当前租赁市场的缺点。

长期以来，我国住房市场一直存在“重购轻租”的现象，在租赁市场发展的不足中，租赁期短的问题更加突出。“过一段时间就要搬家了，总有一种飘忽不定的感觉。”“如果你觉得自己活不了多久，就不忍心装修房间。”这些是很多租客的真实想法。长期租房可以有效提升租客的租房体验。发展长期租赁住房市场，促进更多居民将租赁作为长期住房解决方案，一方面有利于租赁市场的健康可持续发展，另一方面也有利于“两条腿走路”，有利于缓解整个住房市场的供需矛盾，为租赁和购买创造更加合理的市场环境。

规范长期租赁市场的发展是各方的期望，也需要各方的努力。最关键的是“两个稳定”，即稳定的租房关系和稳定的房租水平。

只有租赁关系稳定，才能保证长期租金。目前，我国房屋租赁合同的合同期限大多为一年，平均租赁期限短于租赁市场成熟的国家。统计显示，德国的平均租期长达11年，日本为5.2年，英国为2.5年。这些平均租赁期较长的国家采取了更严格的法律法规来保护和维护租赁关系的稳定。比如合同到期出租人要解除租赁，必须提前几个月通知承租人；合同期内，出租人解除租赁的，必须有正当理由，并提前几个月通知承租人。这些规定有效保护了租赁关系中较弱承租人的居住权，防止出租人随意违约，鼓励了长期稳定的租赁关系。

只有租金水平稳定，才能激励长期租金。租金水平是租户最关心的租金因素之一。根据壳牌研究院的数据，毕业生在选择租房时，近七成关注的是房租因素，仅次于交通便利的考虑。出租人任意涨价，涨幅过大，会伤害长期出租意愿。因此，合理调控租金水平对长期租赁市场的发展至关重要。需要制定规定，合同期内无特别约定不得涨价，合同期满后出租人应限制租金上涨，以保持租金水平的长期稳定。

只有稳定租赁关系和租金水平，才能为长期租赁市场的发展埋下土壤。两者的稳定性首先取决于法律法规的制定和完善。去年9月，公开征求意见的《住房租赁条例（征求意见稿）》，明确了出租人和承租人的权利义务，提出了鼓励签订长期房屋租赁合同的政策。我期待着这一规定尽快正式颁布，让房屋租赁有法可依，让出租人的热情f

从长远来看，规范长期租赁住房市场的发展需要进一步落实“租购平等权”，通过更大的改革逐步实现租购平等公共服务，从根本上促进长期租赁住房市场的发展，促进我国房地产市场稳定健康发展。