房产“上市潮” 新希望服务新一年

2021年，物业的“上市潮”还在继续，新希望服务已经率先。

1月13日晚，HKEx披露了新希望服务的招股说明书。截至2020年9月底，新希望服务收入3.68亿元，同比增长31.3%；净利润7940万元，同比增长33.2%。

绩效的提高是由于管理规模的扩大。截至2020年12月31日，新希望服务的建筑面积已增加至约1020万平方米。截至上一个实际日期，该指数已增加到1030万平方米。

尽管不断扩大，新希望服务的规模仍然是“迷你”的。嘉里发布的报告显示，截至2020年12月底，物业管理企业TOP 100管面积门槛值为1386万平方米。基于此，新希望的服务规模还不能进入前100。

回看最近地产股在资本市场的表现，破发回调是常事。从1月14日收盘价看，2020年上市的17只地产股中，除建发地产外，共有11只下跌，兴业IOT、业兴集团、第一服务的累计跌幅在40%左右。

在目前资本市场对物业管理股的青睐明显下降的背景下，新希望服务的上市前景并不明朗。

只有2个第三方项目

四川丁盛物业服务集团有限公司成立于2010年，是新希望服务的前身，为当时成都新希望房地产集团开发的物业提供物业管理服务。新希望集团董事长刘永浩和女儿常陆担任新希望的实际控制人。

2014年，新希望服务拓展至浙江温州；两年后，其业务扩展到上海等一线城市。截至2020年9月底，其房地产项目已覆盖中国6个省的14个城市、1个自治区和2个直辖市。

新希望服务的业务范围主要包括物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务和生活服务。其中，物业管理服务是贡献收入的主要部门。招股说明书显示，2018年至2020年9月，业务实现收入分别为1.16亿元、1.41亿元和1.29亿元，分别占总收入的45.1%、37%和35.2%。

在房地产公司的支持下，新希望服务的管理区域主要来自新希望房地产的进口。

招股书显示，截至2020年9月30日，新希望服务共管理55个项目，总建筑面积约780万平方米。其中，新希望地产项目总数48个，建筑面积727万平方米；此外，新希望服务最终控股股东联系人的项目有5个，管理建筑面积17.7万平方米。

相应地，在新希望服务同期约1.3亿元的物业管理服务收入中，新希望地产产生的收入约为1.17亿元，占比90%。2018年和2019年，该收入分别占95.1%和95%。

值得一提的是，2019年之前，新希望服务从独立第三方管理的项目数为0。截至2020年前三季度，新希望服务已经开发了两个第三方项目。

招股书显示，这两个第三方项目的总建筑面积为36万平方米，收入为39.6万元，仅占物业管理服务收入的0.3%。

除物业管理服务外，新希望服务的商业运营服务收入主要依靠新希望地产。据披露，2018年至2020年9月，新希望地产的业务运营服务收入分别为6237万元、7257万元和7701万元，分别约占同期总收入的24.2%、19.1%和20.9%。

在为新希望服务贡献收入的同时，商业运营服务也大大提高了整体毛利率。2018年至2020年9月，该业务毛利率分别为75.4%、61.4%和75%；同期，物业管理服务毛利率仅为25.4%、27.1%和31.9%，低于同期40%以上的整体毛利率

据嘉里发布的报告显示，上市公司均将IPO资金净额的6-80%左右用于战略扩张。“且不说并购成本越来越高，中小企业是否有机会找到自己喜欢的目标，大概是个问题。”柯睿物业管理研究员李斌认为，“据我们业内了解，上市中小企业已经遇到了目标企业估值被人为抬高，同一目标在十几家‘同行’上市的情况。并购的压力可见一斑。”

上市前景不确定

虽然业务拓展可能有限，但新希望服务需要面对资本市场的考验。

事实上，自2020年下半年以来，在上市浪潮的冲击下，房地产行业出现了明显的转折，新股纷纷破发，股价一再下跌，估值频频回落。

根据蔡东选择的数据，在香港股市37家内地物业管理上市公司中，2020年第四季度有26家地产股下跌。除了推出上市的建发地产，第四季度上市的10只股票中，有4只股票在上市首日就破了盘，而佳缘服务和世茂服务在上市当天保持了发行价，但也遭遇了盘中的破盘。

从1月14日的收盘价来看，2020年上市的17只地产股中，除剑法地产外，10只仍在下跌，首服、兴业IOT和铱集团的跌幅分别位列前三。54.58%, 41.71%, 39.74%;融创服务、华润万象生活和金科服务分别实现了98.28%、91.03%和67.79%的累计增长。

同政策研究所高级分析师肖云祥认为，从最近上市的几家物业管理公司来看，在房企旗下的物业管理公司上市后，

表现可圈可点，其中一个因素就是自身规模较大。

克而瑞数据显示，上述股价累计大涨的物管股，截至2020年12月31日，其在管面积皆在1亿平方米以上；股价累计大跌的3只物管股，第一服务在管面积最大，约为1735万平方米，而兴业物联、烨星集团则不足千万平方米。这一行情走向对新希望服务来说并不是个好消息。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，新希望服务的在管面积严重依赖于新希望地产；其来自独立第三方的项目数量为2个，在管楼面面积、收入贡献都颇为有限。在自身规模不大的情况下，叠加整体行情不佳，其上市后有出现破发的可能性。

另外，值得一提的是，就目前上市物企表现来看，梯队分化明显。克而瑞统计数据显示，近半数物业股沦为“僵尸股”，即49%的上市物企日成交额在1000万元以下。

即便可能不受青睐，新希望服务仍赶着上市潮递表。某券商分析师向记者直言，过段时间上市会存在估值还不如当前的可能，“当前物业的风口有收紧的趋势，现在上市的壳子比融资更重要”。