一线城市住宅成交量大幅增长 豪宅涨价明显
“12月份，上海二手房成交量接近4万套，是一个非常高的成交量。现在的市场和我2016年刚入行的时候很像。”上海某房产中介经纪人陈红(化名)这样形容目前的上海房地产市场。易居研究院的数据显示，2020年12月，上海二手房成交约3.9万套，创下多年新高，二手房年成交创下近四年新高。
二手房成交量上升，尤其是下半年，在北方四个一线城市广州、深圳上演。壳牌研究院提供的数据显示，2020年一线城市二手房成交量同比增长23%，创下近三年新高。结合各机构数据，一线城市整体房价相对稳定，但核心地区如学区房、高档住宅等优质住房价格大幅上涨。为什么一线城市的房地产市场在寒冬变暖？以后怎么走？
交易量近年来达到新高
2020年初，疫情一度冲击房地产市场，新房销售部门被关闭，由于小区封闭管理，二手房看不到，市场情绪相对悲观。但随着疫情的有效控制，需求迅速反弹，市场呈现先抑后升的趋势，下半年出现跳尾现象。
陈红告诉中信经纬的客户，从2020年8月开始，上海的新房市场开始升温。除了郊区市场，市区很多项目都是“一室难求”，热门房地产项目的比例可以达到一比十。
“上个月，一个顾客和他的未婚妻来我们店里看房。当时他们没有说马上买，但是看到市场这么热，就回家集资，最后借了1300万。市场不热，有钱他也不买，更别说临时收钱了。”陈红还表示，“2020年12月，上海二手房成交接近4万套，成交量非常高。现在的市场和我2016年刚入行的时候很像。”
易居研究院的数据显示，12月份上海二手房交易量约3.9万套，较上月增长20.3%，同比增长96.2%。成交量创下多年新高；全年二手房成交约30.2万套，同比增长27.0%，创下近四年新高。
根据壳牌研究院提供的数据，2020年，一线城市二手房的量价表现明显好于低层城市，需求明显升温。二手房全年整体成交同比增长23%。具体来说，上海二手房交易量增幅最大，约为26%；其次是广州，营业额同比增长25%；深圳同比增长23%。2020年下半年的调控，明显冷却了市场需求。下半年交易同比增速由上半年的41%收窄至11%；北京的营业额同比略有增长，达到16%，但营业额和增长率都是2017年以来的最高水平。
“一线和四城楼市从2016年底到2017年初都经历了严格的调控，最近三年普遍处于调控后的较长恢复期。2020年，疫情重创经济。随着宽松的货币政策和抵押贷款利率下调，积压的需求得到释放，加速了市场修复。同时，一线城市经济发展潜力大，财产保全能力强，更受资本青睐。2020年，四大一线城市二手房交易量创下至少三年新高。紧密的对比
上海中原研究院数据显示，2020年上海新建住宅平均成交价格为5.6万元/平方米，同比小幅上涨4%。市场整体平稳上涨，疫情下波动较小。国家统计局数据显示，2020年11月上海二手房价格指数环比上涨0.3%，环比上涨5.5%。
据壳牌研究院统计，2020年北京新建商品房平均成交价格为48147元/平方米，同比上涨3%，与2019年基本持平。虽然二手房交易的绝对水平和增长率达到了2017年以来的最高水平，但全市平均交易价格为60485元/平方米，同比略有下降0.5%，价格连续三年保持相对稳定。
中原地产首席分析师张大伟分析了中信经纬的客户。总体而言，四个一线城市房价保持稳定，并呈现小幅上涨趋势。但市场表现明显分化，局部地区火爆。比如北京上海的学区房价格涨幅很大，但是郊区的住房却不温不火。2020年上半年，深圳房价上涨引起广泛关注，但东西差距较大。
陈红还说：“有同事在上海外环买了一套没有学区房没有地铁的房子，今年涨了5%。而一个浦东客户，他的房子涨了差不多30%。豪华住宅市场相对“疯狂”。一个准备卖2000万的豪宅的业主，把挂牌价格提高了200万。他认为如果遇到对价格不敏感的客户，可以多卖50万。”
壳牌研究院认为，北京二手房市场呈现出“外围城市数量上升，中心城市价格上升”和“高价房产价格抗跌”的特征。除了四个远郊，12个城区中有三个房价上涨了，分别是海淀、西城、朝阳，东城基本持平，其余城区房价下跌。从不同总价细分的房产价格变化来看，除750万元以上的房屋平均成交价格同比上涨1%外，其他价格细分的房屋平均价格均同比下跌。可见，在相对稳定的市场中，优质物业的价格更抗跌。
据广州中原研发部统计，2020年广州二手房网上签约均价为28815元/平方米，同比上涨7.8%，涨幅明显的主要是中心城市，天河、海珠、越秀分别上涨15.5%、9.0%和8.7%。由于增城区优惠规划提前消化，其他区人才新政升级抢客户，该区网上签约均价不涨反跌，同比下降6.5%。
广州改良型高端住宅价格大幅上涨。据广州中原研发部介绍，很多客户已经将投资目光转向保值能力较高的优质地产，如珠江新城、滨江东、东风东等传统高端板块(拥有优质教育资源、区位条件或豪宅)，价格涨幅基本可以保持在同比10%以上。
“一线城市别墅、豪宅、高档平房的成交量相对较好，改善型、投资型需求比例有所上升。这与市场结构的变化有关，也与豪宅的集中供应和限价政策的放开密不可分。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉中信经纬客户。
会有《小洋春》吗？
量和价是相互关联的。下半年一线城市成交量处于高峰期。会对下一个价格走势产生影响吗？
张大伟表示，一线城市交易量的增加是调控后的复苏，交易量只是2016年或2017年以来的高点，并不是特别高的水平。目前，仍然是由学区推动的地方区域价格上涨
上述研究所进一步分析，2020年下半年以来，宏观货币政策已恢复正常。这种趋势预计将持续到2021年，房地产市场的信贷环境已经宽松地见底。同时，房地产市场金融杠杆继续深化，住房金融监管更加严格；2021年，房地产长期调控机制将继续深化，房价监测预警将加强，地方房价持续大幅上涨将面临精准调控；2020年，更多城市将增加住宅用地供应。比如深圳和广州的住宅用地成交量会分别增加3倍和1倍。2021年，新房供应将增加，二手房市场供需矛盾将得到缓解。但在北京，2020年底新房的去建设期为17个月，仍有超过60%的竞争房等待入市。2021年二手房价格不太可能大幅上涨。