新的融资规定收紧了控制字符串 住房企业的分化将会加剧

2020年最后一天，央行和银监会公布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(简称《通知》)，意味着2021年房企融资将面临更为严峻的政策环境，房地产市场调控的弦将继续收紧，“房无投机”的大基调不变。许多专家预测，2021年，“按市决策”的房地产调控政策将进一步加强，重点保持房地产市场和行业的稳定发展。

“留而不投机”的基调不变

“2021年楼市调控基调与近年一致，将保持连续性和稳定性。不要炒房，因为城市的政策保证了市场的平稳运行。在“稳定房价、稳定地价、稳定预期”的目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难以明显放松。”中国指数研究院指数研究副主任陈文静说。

柯睿研究中心副总经理杨克威预测，对于热点城市，一旦楼市和城市过热，房价和地价上涨过快，调控措施就会随之而来。一二线核心城市和强势三线城市更容易升级限购政策，弱势二线城市和热点三四线城市更容易升级限购政策。相反，库存压力大的城市，可能会从保护市场主体的角度，给市场减压，给企业纾困。

从融资角度看，嘉里研究中心企业研究部主任方玲认为，一方面，降低房企杠杆将是主旋律。未来融资以借新还旧为主，融资增速下降。企业将增加经营杠杆和合作杠杆的使用，以实现规模的稳定增长。另一方面，房企的融资渠道可能会进一步受到限制，房企的融资将转向实体股权融资，同时加快其子公司的剥离，实现资产加厚，提高负债指标。

从需求方面来看，“集中管理”意味着2021年新增抵押贷款总量减少，一定程度上提高了购房门槛。诸葛房搜数据研究中心分析师王小妮说。

销售规模可能会下降

嘉里研究中心预测，2021年商品房销售面积将略有减少，局部分化加剧。

根据壳牌研究院近日发布的报告，房地产总供应量基本能满足住房总需求，市场存量程度正在加深。预计5年内新房年销量将稳步下降，二手房市场交易规模将保持在7万亿元以上。

“就存量房和新房的关系而言，北上广深一线城市的存量房比例在逐渐增加，二线市场仍以新房市场为主。现在让证券公司占据行业主体地位还为时过早。”中智研究院企业研究部主任李建桥说。

土地市场方面，“预计2020年底整个土地市场将继续低水平运行的趋势。特别是在房地产金融监管升级的背景下，2021年企业拿地会更加谨慎。”克里研究中心市场研究主任马李倩认为。

易居研究院智库中心研究主任严跃进也认为，在房企“缺钱”的情况下，房企收购土地会更加谨慎，明年的土地市场热度几乎不会上升。

主要阵营正在巩固

许多专家认为，严格的融资监管会加剧房企的分化，限制高杠杆房企的发展，减缓未来的增长速度，而一些财务能力优秀的房企会获得更多的机会。