住房企业去杠杆化势在必行

去杠杆化不仅是房地产企业的好试金石，也是高质量发展的必由之路。对于房地产企业来说，“慢时代”的房地产行业依然有广阔的天地，大有可为。只要能真正解决这个时代的痛点，最终还是会被市场认可的。

日前，中国人民银行、中国保监会发布通知，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度，分阶段设定房地产贷款余额上限和个人住房贷款余额上限。一些市场参与者认为，贷款规模有限对房地产企业不利，对其未来经营存在巨大隐患。

自“无投机住房”的定义明确以来，有关部门不断规范住房企业的融资行为，防范和化解房地产行业的金融风险。从防范系统性风险的角度来看，房地产行业去杠杆化势在必行。

净资产收益率(ROE)是衡量公司自有资本效率的重要财务指标，反映了自有资本获取净利润的能力。指数值越高，投资带来的回报就越高。根据相关分析方法，净资产收益率取决于净利率、总资产周转率和股权乘数(资产负债率越高，股权乘数越大)。要提高净资产收益率，就要提高净利率、总资产周转率和资产负债率。

在房地产行业的黄金时代，行业的投资和销售都处于高速增长的状态，房子是不卖的。大多数房企为了保持较高的ROE，选择了“高杠杆、高周转”的模式。事实证明，这种方法也很有效。数据显示，从2006年到2009年，房地产上市公司的盈利能力显著提高，净资产收益率从不到4%上升到12%。此后，房地产企业的ROE一直稳定在这个高水平。

但是，高杠杆是一把“双刃剑”。面对较大的市场波动，高杠杆往往意味着高风险，这也是近年来资本市场给房企估值远低于市场平均市盈率的原因之一。经验表明，房地产是周期之母，远没有日本的房地产泡沫，也没有最近起源于房地产行业、最终引爆全面金融危机的美国次贷危机。近年来，随着中国城镇化率的不断提高，房地产行业的增长率一直在下降。楼市调控政策下，部分城市房价被回调，高杠杆带来的系统性风险逐渐显现，因现金流问题倒闭的房企开始增多。

据壳牌研究院统计，2018年至2019年，房企债务偿还规模翻了一番。2020年，债务偿还规模约9154亿元，同比增长28.7%。2021年，债务到期规模预计达到12448亿元，同比增长36%，突破历史万亿元大关，房企偿债压力持续上升。无论是落实“禁止炒房”的要求，还是防范金融风险，房地产行业去杠杆化已成定局。

那么，在杠杆降低，周转率保持在合理水平之后，是否相当于给房企一个“死刑”？显然不是。

在房地产的“慢时代”，净利率已经成为一个更加关键的指标。住宅企业要保持高盈利能力，就必须打破“路径依赖”，转型升级，改变过去粗放的经营模式，要求从管理和创新中受益。在过去的一年里，房地产龙头企业万科一直在强调一个概念：房地产经历了土地分红和财务分红，现在进入了管理分红阶段。对于管理奖金，万科认为重点是五点：创造价值、建立竞争优势、长期、科技赋能、精细经营。提高效率，降低成本，从而提高净利率和管理差距

可以说去杠杆化不仅是房企的好试金石，也是高质量发展的必由之路。毕竟房地产市场巨大。股市除了新房销售，房屋租赁、旧城改造、物业服务都是万亿市场，行业还有很多痛点。对于房地产企业来说，“慢时代”的房地产行业依然有广阔的天地，大有可为。只要能真正解决这个时代的痛点，最终还是会被市场认可的。比如成立才两年多的壳牌，利用数字技术提高了二手房的交易效率，美股上市后市值很快就超过了万科和保利的总和。

当然，更重要的是，在转变发展模式的痛苦时期，房企要努力控制债务风险，提高资产质量，改善资产负债表。毕竟生存是前提。(王雨辰)