新房贷规定调查:受大个人影响的小银行房贷政策尚未改变

最近，房地产贷款市场迎来了沉重的新规定。央行和保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下简称《通知》)，设定了不同档次的房地产贷款余额上限和个人住房贷款余额上限，从而为各银行机构的房地产贷款比例设定了“红线”。《通知》将于2021年1月1日起实施。

新规对银行、购房者、房地产开发企业会有哪些影响？目前各银行的执行情况如何？专家怎么看？带着以上问题，记者近日走访了北京多家银行和房地产中介机构。

银行

尚未收到相关通知

小银行未来会受到很大影响

从各家银行的实际贷款情况来看，目前大部分银行业金融机构符合管理要求。据记者统计，根据2020年中期报告披露的数据，目前超过上限的银行并不多。只有部分银行相关指标超过监管上限，其余大部分没有触及上限。对于超过上限的银行机构，监管部门也设定了一定的过渡期，给予违规机构足够的整改时间，保持市场平稳过渡。

近日，记者走访了多家不同的银行网点。从大部分银行个人贷款管理人员反馈来看，到目前为止，银行没有收到任何政策变更通知，年初贷款额度相对充足，对个人购买没有影响。

“新规定对银行的具体业务没有影响。受影响的主要是小银行。由于资金量小，小银行的贷款总额在中国人民银行规定的限额内会下降很多。”一家国有银行贷款部门的一名工作人员表示。

一家大型国有银行的个人贷款经理告诉记者：“目前我不知道我们银行会配多少额度，我在等分行的通知。”

此外，许多银行加快了放贷速度。在记者近日咨询的数十家银行中，越来越多银行的贷款利率是“一周见”，这与上个月大多数银行以“一个月”为参考期限的情况不同。

当记者最近以买家身份咨询某城市商业银行时，该行个人贷款经理表示：“如果是纯商业贷款，在信息完全签署后的一两天内就会批准贷款，在转账后的两天内就可以发放贷款。”

在新规定下，银行将受到怎样的影响？

苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金在接受采访时表示，大部分银行对《通知》规定的房地产贷款两个上限比较满意，但考虑到每年房地产贷款的增长，这两个上限的刚性是很明显的。所以《通知》更多的是控制房地产贷款的增加，同时关注不同类型的银行间房地产贷款在存量部分的结构调整，以至于不同的房地产贷款集中度不同。从住房贷款集中的超限情况来看，只有少数银行超限，监管部门根据超限范围设定了不同长度的过渡期。所以短期来看，个人住房的供应量，至少在存量上，可能没有预期的那么大。

陶金进一步表示，目前，第一大国有银行的房地产贷款压力并不大。二线中型银行压力相对较大，个别银行可能需要积极降低住房贷款增量和压降，以降低房地产贷款集中度。在中小银行，也存在个别银行房地产开发贷款超限额的问题，可能需要积极降低压力，达到监管标准。

房地产中介

客户目前不受新规定的影响

年底贷款可能会紧张

对于这一新规定，更多的房地产经纪人表示不清楚，并没有收到相关通知。在普雷森

“我们没有收到任何有关该银行个人贷款业务的信息。包括我们公司的认股权证，这个还没有得到建委和银行的通知。”一家贷款中介公司的工作人员告诉记者：“对于购房者来说，北京的房贷政策没有明显的变化，不会影响个人购房者的合理房贷需求，不用担心。”

但有中介表示，监管限制了银行房贷上限，这只会影响年底贷款放缓。明年下半年，房贷可能面临紧张局面，贷款审核条件可能更为严格。

在采访中，大部分中介透露，从往年的经验来看，年底银行的房贷额度确实会比较紧张，需要买房的要尽快开工。

专家

优化商业银行信贷结构

抵押贷款监管仍将变得更加严格

防止过量资本流入房地产是近两年监管的重点之一。去年8月，监管部门发布了房地产开发企业监管指标，其中引入“三条红线”限制房企融资需求，这次引入“两条红线”限制金融机构信贷供应。

银行业内部人士表示，上述相关政策的出台，有利于防范房地产贷款过度集中于金融体系而引发的潜在系统性金融风险，促进房地产市场和金融市场稳定健康发展。

与此同时，近年来，金融监管机构一再指出房地产金融的风险。2020年，银监会主席郭树清表示，房地产是目前中国金融风险中最大的“灰犀牛”，要坚决遏制房地产泡沫。

民生银行首席研究员文彬在接受记者采访时表示，建立房地产贷款集中管理体系，一方面是为了进一步优化商业银行信贷结构，增加对实体经济的支持，另一方面是为了保持房地产市场稳定健康发展。文彬认为，在新增贷款中，要加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等重点领域和薄弱环节的支持力度。

《通知》发布后，会对房地产企业和购房者产生什么影响？

陶金表示，显然，这给房企带来了很大的额外融资压力，信贷供应的减少可能会促使大型房企寻求更加多元化的融资手段，而小型房企则需要加强对自身金融和资金链的管理，更加依靠内源融资审慎开展经营活动。对于购房者来说，银行住房贷款可能会有额度管理，这必然会导致对抵押贷款申请人的信用和资格进行更严格的审查。同时，虽然房贷利率由LPR决定，但之前的相关优惠待遇可能会降低。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时表示，企业与银行的业务合作要谨慎，关注银行的一些后续贷款动向，防止合作后贷款工作受阻或达不到预期，可能影响房地产销售。对于个人购房者来说，他们关心的是贷款能否快速发放，如果不能批准，责任将由购房者承担。

据业内人士透露，目前，房地产金融监管实行严格的监管政策，预计2021年不会放松。

“《通知》对增量的影响大于对股票的影响。部分超限额银行需要积极化解存量业务，而未超限额的银行业需要减少增量业务，因此未来房贷增量规模的增加将会萎缩。”陶晋说。