划定银行房地产贷款的“红线”对市场的影响有限

自2010年1月1日起，中国人民银行和银监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》已正式实施。根据新规定，银行业房地产贷款和个人住房贷款余额比例不得超过中国人民银行和中国保监会确定的相应上限。新规实施后，对市场的影响备受关注。

据业内人士透露，在“禁止炒房”的基调下，市场已经部分预期到这项政策的出台。近年来，财务管理部门围绕“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的目标，加强了房地产财务管理。同时，积极探索创新宏观审慎工具，建立供需双方首付比例动态调整机制，试点住房融资新监管“三条红线”，进一步完善房地产金融管理长效机制。在这种背景下，房地产贷款的增长率继续下降。根据中国人民银行发布的《中国金融稳定报告（2020）》，截至2019年底，我国房地产贷款余额为44.41万亿元，同比增长14.8%，同比下降5.2个百分点。总体而言，中国房地产市场保持稳定，市场参与者的预期趋于稳定。

在此背景下，进一步划定我行房地产贷款余额的“红线”，有利于继续推动房地产市场平稳健康发展。

"新规定对市场的影响有限。"兆联金融首席研究员董喜珍认为，建立房地产贷款集中管理体系主要出于三个考虑：一是防范银行业房地产金融风险；二是帮助落实“留而不投机”的目标；第三，促进更多信贷资源流入重点领域和薄弱环节。董希淼表示，加强管理和调整的政策方向是明确的，相信政策的节奏和力度会把握好。值得注意的是，新规对不同类型的银行业金融机构实行分类管理，对目前不达标的机构给予足够的整改空间和时间，有利于维护市场稳定有序发展，因此对市场的整体影响有限。

具体而言，《通知》年，7家大型中资银行、17家中型中资银行、小型中资银行、非县级农村合作机构、县级农村合作机构、村镇银行设定了房地产贷款比例上限和个人住房贷款比例上限。例如，中国第一大银行的房地产贷款和个人住房贷款的比例上限分别为40%和32.5%。

《通知》还为超过标准的银行制定了不同的过渡安排。2020年12月底，银行业金融机构房地产贷款和个人住房贷款占比超过2个百分点的，业务调整过渡期为2年；超过2个百分点以上的，业务调整过渡期为4年。央行相关人士表示，允许上限更高的个别银行申请延长过渡期。

“大部分银行已经达标或超标，少数达标较多的银行未来需要进一步降低房地产贷款增速。”长城证券银行分析师邹估计，在38家上市银行中，11家银行的房地产开发贷款比例超过上限，8家银行的个人住房贷款比例超过上限。在2-4年的过渡期内，超标的银行不需要减少房地产贷款存量，但未来增速需要降低。

"比例相对较低的银行可能仍有增长空间."董希淼表示，贷款余额过多的银行并不多，因此新规的整体影响有限。但房地产贷款正面临增长的“天花板”，部分银行将更加审慎经营，贷款利率和条件可能会略有调整。

国泰君安分析师认为，房地产贷款集中监管政策的实施稳定了市场对银行未来如何开展房地产贷款业务的预期。银行业整体达标压力不大，不必过分担心。