一线城市租赁市场研究:租客的烦恼

从“找房子的人”到“找房子的人”

“去年这个时候这个套房每月拿不到4300，现在3500也行。”深圳某房产中介的工作人员王芳(化名)推开一栋公寓楼的门，迎面扑来一股霉味。她展示的一居室有阴影。她进门做的第一件事就是开灯。

王芳解释说，受疫情影响，随着新年的临近，有很多人退房，她展示的两栋公寓楼突然腾出了十多套空房。“还有一些房子可以提前和业主自由解除合同。我们公司不敢接。租不到就亏了。”她说从今年开始，她就在自由收缩，放出了很多房子。

“以前是‘人家找房子’，现在是‘找对象’。”王芳说，他在深圳上步区做了8年的房地产经纪人，今年的市场非常难得。

深圳市房地产协会数据显示，截至2020年12月中旬，深圳乐友佳、壳牌、中原、Q房、米德兰地产等多家房地产机构上市供应的商品房租赁房屋数量同比增长40.7%。2020年前三季度，深圳二手房平均租金回到2018年的水平。

深圳不是孤立的案例。壳牌研究院的数据显示，2020年，中国40个重点城市的租金水平触底，月平均租金为每平方米37.8元，同比下降9.9%。一二线城市平均租金水平同比下降4.0%。

令人惊讶的是，在一线城市租房的“农民工”似乎没有这种房租下降的感觉，租房的难度还摆在他们面前。“大学毕业的时候，工资低。每天从城外跑到城里，每天上下班时间5到6个小时。现在我已经把家搬到离市中心更近的地方了。通勤时间缩短到每天3小时，房租每月3000多元。”在北京亦庄合租一个单间的刘丹(化名)说，整个房间更难租，每月4000元的预算还要住在四五环以外。

毕业不久，在上海租房的陈爽(化名)也面临着同样的问题：一个月租房要花3000多元，占月薪的三分之一，只能在徐汇区租一个单间，每天通勤时间超过2小时。

贵！这是大多数回答者谈到租房时的第一反应。以北京为例，数据显示，2019年北京企业员工平均月薪近1.4万元。壳牌研究院最近发布的一份报告显示，80%以上的“新青年”可以接受占其工资收入不到30%的房租。也就是说，北京大约80%的人每月房租预算在4200元以下，和刘丹一样。

无奈群租

即使你忍住房租压力，忍受长途通勤，找到合适的房子，也不代表一切都会好。不规范的租赁管理带来的一系列问题也困扰着租户.

“我已经退房两个月了。押金怎么还没退？”租客吴丹(化名)看着分享群里的信息，一脸无奈。她不记得退钱的时候共享群有多少次“扯皮战”。

她在深圳合租的一套4居室公寓，被“二房东”改造成了7居室，其中3居室是两个人住的，也就是100多平米的房子，住了10个人。

吴丹说，她退房的时候，因为押金和“二房东”发生了争吵。“当初我说退房后，如果没有问题，我会在5个工作日内退还押金。结果退了一个多月房也没给我押金。”为此，她还要求当地电视台曝光“二房东”。没想到，影片一播出，她就被二房东威胁，警告她不要再“做事”。

“这房子里有太多美好的东西，住不下去了。”吴丹说，大门的锁一旦被锁上，后来人们就发现了

武丹的遭遇并不独特。吴丹告诉《中国证券报》记者，她租住小区的保安透露，该小区约有三分之一的房屋被“二房东”或长期租住的公寓租出去。

优化供给结构是关键

和硕首席分析师郭毅指出，北京对违章建筑、群租、分区房等乱象有监管规定，规定了单人最低居住面积和套房居住密度上限。同时，扩大网上房屋管理规模，建立群众投诉举报机制，保障租户权益。

2019年7月，北京市有关部门发布了3份房屋租赁合同示范文本，强调不得改变房屋内部结构进行分租，出租屋人均居住面积不得低于5平方米，每间房居住人数不得超过2人。合同示范文本还规定了该房屋的具体居住人数、转租房屋出租时的居住面积、最高居住人数。

关于租房难、租房贵的问题，深圳中原董事总经理郑书伦认为，改善城市住房供应结构是关键。“有关部门要增加公共租赁住房、住宅等中低价经济适用房产品的供应，加大对工商建筑等现有土地的改造力度，适当缓解租房压力。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，城中村改造也是优化供给结构的方法之一。“深圳此前出台了旧城改造管理办法，明确城中村的管理可以由拆迁变为存量振兴，补充公共设施的不足，同时允许其利用租金区位满足外来人口的住房需求。”李说，新一代的房客不仅希望房子能满足基本的居住条件，还对居住设施提出了更高的要求。

近日，中国证券报记者走访发现，由于新冠肺炎肺炎疫情和2020年底退房量增加，一线城市租赁市场租金普遍下降，交易周期延长。但租客并没有走出租房的困境，租金高、押金难退、堵群租等市场痼疾仍有待解决。如何弥补不足，成为2021年初一线城市房屋租赁市场面前的一个关键命题。