房地产行业进入差异化竞争阶段
2020年，在千亿级房企继续扩张的同时，规模增长放缓，梯队分化越来越明显。一些房地产企业认为，房地产行业将从大规模竞争进入差异化竞争阶段。未来，房地产增量将主要由价格驱动，产品实力将成为关注的焦点。
一些机构认为，在减债促增长的双重挑战下，房地产企业的内生实力将成为未来的关键，财务稳健、产品实力优秀、运营控制能力强的房地产企业将获得更多的市场机会。
行业分化预计将加剧
Wind数据显示，截至12月29日中午，14家a股房地产企业公布了2020年业绩预测，其中5家企业预计业绩良好。
田放发展2020年的表现存在不确定性。原因是由于疫情，公司生产经营放缓，项目开工建设，特别是销售情况不如预期；与此同时，金融政策的收紧导致房地产行业竞争加剧，市场需求和行业格局被龙头企业重构，中小区域性住宅企业生存环境恶化。此外，由于疫情、金融政策等因素，公司项目所在区域的商住产品平均成交价格也处于下降趋势。
中南建设预计2020年实现归属于母亲的净利润，比2019年高出50%以上。中南建设11月销售简报数据显示，公司前11个月累计签约销售额1950.8亿元，同比增长14.1%；累计销售面积1463.7万平方米，同比增长9%。
嘉里地产研究中心的数据显示，前11个月，房地产百强企业各梯队销售额同比增长10%以上。截至11月底，前10名和前30名房企的销售交易额门槛分别达到2014亿元和928.3亿元，同比分别增长10.3%和12.6%。在梯队中，排名前50位的房地产企业交易量门槛增幅最大，同比增长20.6%。到11月底，与去年同期相比，全面住房企业的数量增加了5至32家。
根据Cree房地产研究中心的数据，截至11月底，超过60%的房地产企业实现或接近实现年度目标，中国恒大等房地产企业前11个月实现年度销售目标，业绩突出。同时，整体业绩完成率低于2018年和2019年同期，部分房地产企业前11个月销售目标完成率低于80%。整体来看，大型房企竞争优势突出，房企差异化进一步加剧。
金科股票也提到了最近发布的《2021年-2025年发展战略规划纲要》中的市场分化。根据计划，房地产市场总量稳定，并将继续逐年小幅增长。预计2030年市场规模至少达到18万亿元，前10名企业的市场集中度将进一步提高到35%-40%。未来，房地产行业将从大规模竞争进入差异化竞争阶段。
天丰证券研究报告指出，房地产行业的趋势预计将从融资驱动的规模增长转向业务驱动的质量增长。此外，“城市驱动政策”的常态化将进一步收紧行业的融资端或进一步催化企业间的分化。
房地产企业对规模增长持谨慎态度
在征地融资难度加大，以及“房无投机”调控的背景下，世茂集团率先下调2021年销售业绩预测。
世茂集团最近发布了2021年合同销售额增长预测，预计增长10%
《2021年-2025年发展战略规划纲要》年，金科有限公司提出“四位一体，生态协调”的优质发展战略，即以耕地生产为主业，强化智能化服务，做优秀科技产业，健康商旅。在此基础上，进一步整合产业链生态系统，扩大价值提供范围，为更美好的生活提供优质多元化的产品和服务，形成生态协同的新战略格局。同时对产业链上下游进行投资，实现房地产和产业链双向赋能。
在规划纲要中，金科股份明确界定了“房地产”业务的发展规划。到2025年，“大工业”板块的计划销售规模将超过200亿元；与此同时，优质资产规模稳步增长，持续经营现金流有所贡献。新增资产约100亿元，控股财产经营收入稳步增长。该公司计划到2025年出售超过500亿元人民币的“房地产”业务；持有优质资产大幅增加，优质资产规模达到300-500亿元。
内生力量将成为关键
“从长远来看，住宅企业应加强自身内部成长，细化经营，寻求合理稳定的发展道路。精细化经营要求房企关注主营业务，包括去转换的速度、偿还能力、财务指标是否稳定。”诸葛房搜数据研究中心分析师王小妮说。
万科董事局主席于亮早前谈到“三条红线”的影响，表示“三条红线”代表的行业政策影响深远，房地产行业的土地红利和财务红利已经不在了，以后要把握“管理红利”。未来，企业应专注于良好的产品和服务，并实行长期主义。
金科股份表示，未来房地产的增长主要由价格驱动，需求改善的比例继续增加，产品实力将成为关注的焦点。公司需要把提高产品实力作为未来发展的核心动力。同时，公司计划到2025年实现“质量利润”产品销售收入的30%。
“从长远来看，良好的产品和服务是住宅企业长期稳定发展的核心动力。”中智研究院企业研究部副主任刘水说。
Cree房地产研究中心指出，在目前竞争态势下，前端房企增速放缓，经营压力加剧。随着市场资源向优势企业集中，中小房企的成长空间将进一步受限，规模竞争压力增大。同时，在“三条红线”的要求下，房企的投资和发展也受到限制。未来高杠杆、高负债的运营模式将无法持续，这将迫使房地产企业提高运营控制效率，深化销售渠道。在减债促增长的双重挑战下，未来房企的内生实力将成为关键，财务稳健、产品实力过硬、管控能力强的房企将获得更多的市场机会。