近20%的北京写字楼空置 创下近10年来的新高

“租赁确认的，经审查企业资质后，可在降价基础上再降价3-5美分/平方米/天。今年的下滑是前所未见的。”北京丰台区的一名上班族告诉记者。

该机构近日发布的数据显示，今年北京写字楼市场空置率继续攀升至19.4%，创下近10年来的新高；房租水平同比下降8.4%，也创下10年来新高；去污周期从2017年开始增加，现在是56.8个月，是10年来最高的。

访问期间，上述工作人员表示，“该项目目前的租金水平是2018年以来的最低水平，低于投资回报。”同时，为了尽快实现销售，各开发商采取了分拆销售、包装销售、降价促销等差异化营销策略。但整体淘汰率不高。

租金低于投资回报

“项目可用办公面积约60万平方米，现在空置约10万平方米。大部分楼层都是空置的，还有一大片办公区域是空置的。有的区域空置是因为入驻企业搬走了，有的是因为企业被小区域代替了。”上述工作人员表示，空置已久的办公区已超过一年。

朝阳区某写字楼的一位工作人员说：“今年写字楼空置面积很多，但也有很多出租的。整体来说大部分的空置都是大面积的，小面积空置了就租出去。”办公楼另一位工作人员说：“今年4、5月份，这个项目大概有十几家公司被租进了小办公区。”

高力国际近日发布的数据显示，今年北京写字楼市场空置率继续攀升至19.4%，创下近10年新高。

“北京甲级写字楼市场新的供需比例一直保持在长期比例的两倍以内。自2019年以来，供需失衡的问题一直很突出。今年受疫情影响，新增供需比增加到近5倍。”高力国际华北区董事总经理阎曲海表示。

租金同比降幅也创下新高。高力国际发布的数据显示，今年北京写字楼市场租金水平从2019年底的383元/月/平方米下降到351元/月/平方米，降幅8.4%，创10年来新高。

壳牌研究院的监测数据显示，2020年末北京代表性甲级写字楼平均净有效租金较第三季度末下降2.6%，较去年同期下降7.9%。代表性乙级写字楼的平均净有效租金较第三季度末下降2.9%，较去年同期下降4.0%。

在接受记者采访时，丰台区的上班族说：“这个项目原来的租金是6元-6.5元/m2/天，现在基本降到了5.5元/m2/天，有些楼层的租金可以低到4.5元/m2/天。现在的租金已经低于投资回报了，但至少你可以通过降价租房赚点钱。”

高力国际报告称，租户在第三季度从甲级写字楼搬到了乙级写字楼。

新磁盘的总移除量不高

在写字楼租赁市场趋冷的同时，新址也面临着销售放缓。

记者走访发现，许多新写字楼明显滞销，尤其是在非核心商业区。为了尽快实现销售，开发商采取了分拆销售、打包销售、降价促销等差异化销售策略。但是写字楼的整体销售率并不高。

以丰台区某新建办公楼为例，该建筑于2019年年中取得预售证书，目前仍在大力招商。房地产销售人员表示，房地产采用整体销售策略，一栋楼只能对应一个目标客户。根据单体建筑面积，本项目单体办公楼报价

“销售单价6万元/平米，开发商要求整体打包销售。目前有很多人有兴趣看客户，但还没有正式签约。”该常驻销售人员告诉记者，“之所以出售该套餐，是为了防止前期出售该楼盘的业主挑中该楼盘，剩下的非优质单元不好卖；另一方面，房地产的打包销售可以控制客户质量。房地产本身并不是传统意义上的核心商务区，但在区域内定位较高，希望通过套餐销售的方式引入一些优质的国企或上市公司资源。如果销售破裂，客户质量得不到很好的控制，影响客户的整体质量。”

至于解决“打包”销售淘汰率低的问题，记者从开发商处了解到，现有的销售团队需要加大营销力度，跟上潜在的目标客户。销售时间将由公司内部的销售团队决定。如果长期无法实现销售，销售团队将在内部更换。如果长期卖不出去，项目可能面临转回传统“分散”销售的局面。

中国证券报记者观察到，即使是"分散"销售的写字楼，整体销售率也不高。

以亦庄开发区某办公楼为例，该建筑以500平方米为最小单元进行划分。虽然每层都有销售，但没有一栋楼被清算。

“很多大型企业在选择写字楼时，都会优先考虑核心商务区的写字楼。除非其子公司需要在非核心区域拓展办公空间，否则会在更偏远的地方购买写字楼。受今年疫情影响，大部分企业的现金流和盈利能力都有所下降，而待售写字楼价格并没有明显下降。所以企业购买写字楼的意愿不强，导致整体写字楼偏低。”一些房地产观察家告诉者。

两头租两头卖还是继续承压

高力国际指出，2018年至2020年，北京甲级写字楼年均供应量将在100万平方米左右，预计2021年仍将有110万平方米左右的新增甲级写字楼进入市场。大量集中在市场上的新供应将加剧市场竞争，导致空置率持续上升，租金水平持续承压。

“预计明年北京市场写字楼空置率将继续上升，租金水平将进一步下调。但考虑到2022年写字楼市场的新供应量会减少，出租方和承租方的预期心态会有所调整。预计2021年底写字楼租赁市场将出现转机。”高力国际研究部主任明路告诉记者。

销售方面，壳牌研究院数据显示，今年北京写字楼销量约为97万平方米，同比增长6.4%。但从历史趋势来看，北京写字楼市场的销量近年来一直在持续下滑。今年新增批量销售供应量约144万平方米，比去年增长31.5%。去污周期从2017年开始增加，现在是56.8个月，是10年来最高的。

壳牌研究院首席分析师徐小乐认为，在市场持续的新供应下，写字楼除了相应的减租外，还可以加强与目标租户的有效对接。行业应加快数字化拥抱，打破信息壁垒，通过技术平台提高供需匹配效率。