房贷利率是否是“换锚”要综合考虑

2020年已经结束，对于被批量“换锚”的房贷借款人来说，是否转回原合同约定的房贷利率的犹豫期也进入了倒计时。

中国人民银行此前宣布，将把浮动利率贷款的定价基准转换为贷款市场报价利率(LPR)。从2020年3月1日至2020年8月31日，借款人可以决定贷款利率是改为LPR(浮动利率)还是固定利率。自8月25日起，多家银行对未转换为定价基准的符合条件的个人住房贷款进行批量转换，统一调整为LPR定价。如对转换结果有异议，可在2020年12月31日前(含)通过网银或手机银行自助转回或与贷款经办行协商。而且现有的银行已经明确，取消操作只能办理一次。

被动转向LPR的抵押贷款借款人会选择回头吗？哪个利率比较好？对此，业内人士表示，两种方法各有优势，如何选择主要取决于对未来市场利率走势的判断。如果你认为LPR未来会衰落，不如改用参考LPR定价；如果你认为LPR未来可能崛起，那么转而实行固定利率将是有利的。

民生银行首席研究员文彬建议，现有抵押贷款的借款人应根据自身情况、贷款价格、贷款期限和贷款余额综合选择自己的利率转换方法。如果之前的房贷利率价格折扣较强，月供剩余时间较长，可以选择固定利率，既有助于锁定月供成本，又方便家庭收支安排。如果月供剩余时间短，贷款余额少，选择浮动利率可能更合适。

“中短期内，中国银行贷款利率处于下降趋势。将股票浮动利率按揭改为以LPR作为定价基准，将有助减少借款人的按揭支出。」兆联金融首席研究员董希淼认为，即使利率大幅上升，买家也可以通过提前还款来规避利率风险。

值得注意的是，个人房贷转LPR并不是马上生效的，所以需要参考贷款时合同约定的利率调整日，也就是重新定价日。目前，银行主要有两个重新定价日期，一个是贷款发放日期，另一个是1月1日。例如，如果重新定价日为6月1日，则明年6月以后的贷款利率将按照5月份最新的LPR报价执行，从1月到5月将继续按照原利率执行。然而，对于重新定价日期为1月1日的“抵押贷款家庭”，由于大多数现有抵押贷款的定价周期为一年，因此今年12月的LPR报价与明年全年的月付款相关。

今年以来，一年期LPR的报价已两次下调30个基点，五年期以上LPR的报价已两次下调15个基点。自5月以来，两个期限品种的价格连续8个月保持不变。

至于后期LPR报价的走势，《四川金融证券研究报告》认为，目前国内经济正在加速复苏，但外部不确定性依然存在，中期贷款利率调整的可能性较小，银行平均边际资本成本的上行压力有望在年底得到缓解，LPR报价有望保持稳定。

“接下来，央行政策利率调整的关键是看宏观经济和市场发展趋势，关注内需复苏和实体经济的融资需求。预计明年一季度央行下调政策利率的概率较低。”光大银行金融市场部分析师周说。