融资变得困难 叠加还债高峰 房企资金链压力大增

“三条红线”融资管理规定正式实施在即。2020年8月，住房和城乡建设部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议指出，为进一步落实房地产长效机制，落实房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规范化和透明度，相关部门在前期广泛咨询的基础上，形成了重点房地产企业资本监管和融资管理规则。据悉，碧桂园、恒大、万科、融创、中梁等12家房地产企业将率先进行债务控制规模试点，其他企业将于2021年1月1日实施。

据悉，红线设定标准是不含预付款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金负债率不到一倍。根据“三条红线”的不同情况，房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四个等级。如果“三条红线”全部踩上，开发商的生息负债就不再增加；踩二，计息负债年增长率不超过5%；踩一个，增速不要超过10%；一次失败，不得超过15%。

壳牌研究院首席分析师潘浩表示，在中梁、融创、中海这12家重点房地产企业中，2019年的计息负债增速分别为49%、40%和15%，均超过或等于15%的最高限额。此外，近几年融创、绿地、阳光城业绩增长较快，负债水平也在上升。数据显示，阳光城市的净负债率为127%，融创的净负债率为176%，绿地的净负债率为189%。

中国社会科学院国家金融与发展实验室专项资产研究中心副主任刘伟表示，根据相关数据，房企踩线比例高达86%，2000亿元以上的龙头房企红档占比20%，橙档占比40%；1500亿到2000亿规模的房企都是红橙档，1000亿到1500亿之间的红橙档比例高达75%。

刘伟表示，近年来，债务融资已经成为房企的主要融资方式。新融资政策的出台，将使房企难以通过借贷扩大经营规模，部分债务的偿还依赖于销售回报，这将直接影响房企的外部现金流和经营决策。

“在‘去杠杆化’的绝对压力下，融资变得难以叠加偿债高峰，房企资金链压力难以解决。”刘伟表示，房企将从2020年下半年开始进入偿债高峰期，期限连续六个季度超过1200亿元，明年压力将更加突出。据华泰证券统计，2020年至2022年，国内房地产债券到期金额分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。

潘浩表示，根据壳牌研究院的统计，从试点来看，新融资规定实施后，征地销售比例下降，征地意愿减弱。其中“踩二线”“踩三线”的表现更为明显，五家房企均已签约采取土地投资。房企也改变了以往借新还旧的特点，发债规模低于到期债务规模。