越秀房托15年:引领中国商业地产REITs发展巨变
2020年4月，中国证监会和国家发改委联合推进境内公募REITs(房地产投资信托基金)试点工作，明确了试点项目的基本原则、要求和境内公募REITs试点工作的试点工作安排。大陆版公募REITs将正式从基础设施领域启航，一步步向我们走来。
2020年，香港REITs进入第15个年头。6月，香港证监会就《房地产投资信托基金守则》第六次修订进行咨询。
两地的相继动作，被视为从制度和长期经济方面预示着房地产投资信托基金的发展即将迎来大发展。
作为全球首家在港投资mainland China物业的上市房地产投资信托公司，2020年将是越秀房地产投资信托(股票代码：00405.HK，以下简称“越秀房托”)上市的第15年，也是积极探索mainland China投资物业资产证券化的第15年。
越秀房托专注于商业地产投资。通过“房地产基金”与外部收购的互动，实现总资产从45亿元人民币跨越式增长到360亿元人民币，复合年增长率超过14%。先后获得穆迪和标准普尔两家国际评级机构的投资级评级，入选香港7大恒生指数，成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一，成为两地金融互联和协调发展的基准样本。
经过15年的上市，越秀地产独特的“运钱”商业模式日趋成熟，与越秀地产基金的“双平台互动”已成为常态。在今年的重要时刻回顾越秀地产基金十五年的发展经验，越秀样本或许能为内地房地产投资信托基金市场的发展提供更多启示。
它是世界上第一个也是“中国第一个REIT”的跨越式增长
追溯房地产投资信托基金的历史，它始于1960年的美国房地产市场，至今已在世界40个国家蓬勃发展。去年年底，全球房地产投资信托基金市场超过2万亿美元。
受国内公募REITs迟迟不开放商业地产的限制，国内资产海外上市在金融税收和监管治理制度两个法律法规下面临复杂问题，因此内地很少有企业通过REITs上市其财产资产。
但早在2005年，越秀投资(越秀地产00123.hk的前身)这个抓住时代机遇的红筹股，就发起成立了越秀房托，并在香港联交所成功上市，成为首批在香港上市的三家REITs之一，也是中国REITs在香港上市的“第一股”。
回顾上市盛况，越秀房托上市首日上涨18.7%。此前，IPO在香港公募中超额认购496倍，在国际配售中超额认购74倍，高于当年同期上市的另外两只香港REITs。此外，以红筹股和位于广州的四大优质物业为背景，成为当时在港交所上市的优质白马股。
2012年，越秀房托完成“蛇吞象”收购，其中包括刚刚全面开业的越秀地产华南地标——广州国际金融中心(广州IFC)。管理下的房地产规模和估值直接跃升至200亿英镑，成为亚洲市值最高的上市房地产投资信托基金之一。
2015年，越秀房托“走出羊去上海”，开始全国布局，完成首次海外收购。
2017年，越秀地产代理首次进入武汉这个新一线城市，地产组合规模和估值超过300亿。2018年，越秀房托出售广州新城项目，收购杭州维多利亚中心，进一步深入长三角经济区。
经过15年的发展，从克服重重障碍登陆资本市场，到“巨人工程”带上顾
越秀房托董事长、执行董事兼首席执行官林德良指出，“无论是投资、理财还是开发运营退出，都是通过不同路径实现资产价值最大化”。
在出货货币的模式上，可以简单看作是“地产产品”和“地产金融产品”两个港口之间的资产和资金流动，对应越秀地产和越秀房托。战略上以轻资产战略为核心，将资产注入商业地产不同时期的不同平台，满足各类投资者的投资偏好，降低整体融资成本，实现资产价值最大化。
目前，越秀地产是越秀房托最大的单一基金份额持有人，持股比例为38.4%。前者的核心业务是开发优质商业项目，前期通过精准定位、资源整合、精细化高效运营提升物业价值，在孵化成熟后注入越秀房托，这种注入由于两者关系密切，可以顺利过渡，而后者通过现有优质资产组合获得稳定的业绩增长。
具体到项目层面，越秀地产最先注资的白马大厦估值从25亿人民币翻倍到现在的50多亿人民币。2012年，越秀地产以134.4亿元收购广州国际金融中心，越秀地产立即将银行贷款减少约45亿元，带来约40亿元现金净流入，有效改善流动性状况，加快国家发展步伐。2019年，广州郭进中心的年收入从2012年的1.7亿元快速增长至11.33亿元。截至2020年6月，该项目预计价值达到188.31亿元，比购买价格增长40.1%。
越秀房托自2005年成立以来，一直保持100%的分配水平，历史股息率一直保持在5%以上，高于同行平均水平。据彭博社数据，2020年11月底，越秀房托总市值达到121亿港元，股息率为7.32%。这两项数据都是香港房地产投资信托基金中最好的。
在这种闭环运营模式下，越秀商业投资(越秀地产商业板块)为越秀地产控股的商业地产项目搭建了从开发、运营到金融化的全链资产管理平台，力求每个环节的价值最大化。
这是一个拥有25年以上经验和丰富的项目资金运营和业务运营管理的业务团队。一个熟悉的团队可以实现物业管理的平稳过渡，提高物业运营的稳定性，在提高管理专业性的同时实现更低的运营成本。
其中最大的一线运营商越秀仲量联行、越秀翼城商业管理(简称“岳重翼城”)负责广州中轴线上的广州郭进中心、财富广场、维多利亚广场等6个商业综合体。今年，中新广州知识城等六个对外管理产出超过70万平方米的项目不断实现。
通过运营授权实现跨周期的质量增长
越秀房托林德良指出，“资本可以解决重资产问题，但运营才是根本出路”。商业运营是一个永无止境的命题。
在越秀房托业务组合中，写字楼(包括车位)面积占68%，集中在一二线核心CBD区域。越秀房托提出以城市发展规划为导向，找到各个城市的产业动能，用“四幅画像”准确定位客户。
“四画像”，即工业画像、工业画像、产品画像、服务画像，幅工业画像聚焦城市特色，判断工业发展方向和城市未来发展趋势；行业画像是寻找未来城市工业动能中最适合的目标客户群体行业；产品画像描绘了目标客户群的需求画像，准确定义了产品；服务肖像是结合目标行业和产品硬件提供定制服务和授权租户。
以上海越秀大厦为例，根据城市发展
产品方面，越秀商业投资正式进入“越秀写字楼3.0”时代，以“智慧、关怀、社区”为核心理念，提升写字楼抗风险能力，保持收入稳定增长。未来，越秀写字楼3.0将登陆广州国际贸易中心(广州ICC)、广州金融城项目、武汉越秀金融交易所、南沙越秀金融中心等多个全新地标项目，提供更加个性化、差异化的产品。
在服务方面，岳重翼城今年率先推出了“YEService，More Business”，全力打造“智能、健康、共享、便捷、便利”六大核心系统
数字化运营方面，越秀商业投资于今年6月推出“悦翔汇”会员平台，覆盖珠江新城CBD写字楼项目约30万白领，提供政府管家、金融管家、置业人士、环保管家、健康管家、幸福管家、专家精选的“六管家两平台”服务体系。重构“人、货、市”，从To B的企业会员制升级为“区块链营销平台”，从点和网上充分升华“112”的营销裂变效应，打造城市数字化“建筑生态圈”。
在疫情造成巨大影响的上半年，越秀房托表现出较强的抗风险和跨经济周期能力。期间，基金办公项目逆势增长，收入同比增长3.5%，达到4.68亿元。特别是武汉越秀财富中心加大产业链投入，入住率逆势突破，攀升至82.9%，同比上升17.1个百分点。
15年来，越秀房托作为龙头，与香港的房地产投资信托基金市场共同成长，打造了商业运营、资本运营、物业管理“三位一体”的商业模式，为mainland China投资物业的资产证券化提供了宝贵案例。
十五年来，越秀地产有限公司和越秀地产有限公司走上了商业地产发展的独特道路。首次借助“两平台合作”、“出货钱”的轻资产战略模式，为如何利用商业地产融资和退出提供模板。
展望未来，越秀物业管理有限公司将寻找第二条曲线，把握市场窗口，实现优质项目收购，以“商业运营为基础，金融化为出路”开辟商业地产发展之路，以前瞻性的眼光，继续推进商业地产REITs在中国的发展进程。