房屋租赁市场政策支持精准

中央经济工作会议把“解决大城市突出住房问题”作为2021年要抓的重点任务之一，提出要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长期租赁住房政策，逐步使租赁住房享有平等的公共服务权利，规范长期租赁住房市场发展。土地供应应当向租赁住房建设倾斜。减轻出租屋税收负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，合理控制租金水平。

住房租赁市场的发展有一个很大的缺点。根本原因是中国的住房制度长期偏向于“重购轻租”。自1998年住房制度改革深化以来，中国房地产市场一直以买卖为主，而房屋租赁市场处于自发发展状态。租赁立法滞后，金融、土地和税收政策体系不完善。大中城市有效供给不足、市场秩序混乱、租赁质量低、租购权不同等问题突出。租赁市场在解决城市居民特别是新市民住房问题方面的作用没有得到充分发挥。

中国共产党第十九次全国代表大会提出了“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的思想。各地区、各部门加大了培育和发展住房租赁市场的政策支持力度，社会资本也积极投入租赁领域。以长期租赁公寓为代表的大型事业单位租赁企业发展迅速。

从趋势上看，“十四五”期间我国仍处于快速城市化阶段，农业转移人口、新就业大学生等新市民向城市群和中心城市的流动没有变化。这些城市的房价往往很高。短期内，新市民主要通过租赁市场解决阶段性住房需求问题，租赁需求将保持强劲。

为了促进房屋租赁市场的健康发展，新市民应该觉得自己可以通过租房在城市过上有尊严的生活。在住房租赁市场的下一阶段，要坚持市场化方向，增加新市民中低收入群体的保障性租赁住房供应。政府应承担基本保障责任；对于新市民中的中高收入群体来说，市场化租赁应该是维护租户合法权益的主要方式。

因此，土地、财政、税收、监管、立法等制度和政策应采取多种措施，提高政策支持的准确性。一方面要有利于增加有效供给，净化市场秩序，维护市场主体的合法权益；另一方面，它应该有利于预防金融风险，协调发展与安全之间的关系。

首先，要盘活存量住房，增加大中城市租赁住房的有效供给。人口流入量大、租赁需求强的大中城市要“有地出、有钱交、有房出”，形成多主体租赁住房供应格局，有效增加租赁住房供应。目前我国大中城市的工商写字楼闲置率相对较高，需要以工业改租、商业改租为突破口，改建扩建成出租屋。尽快制定非住宅租赁改扩建的规划调整、建设标准、消防认定等措施，优化容积率、停车位比例、商业设施等规定。改建出租屋的水、电、气价格按民用标准执行。加大房产税调整力度，鼓励多套房家庭将剩余住房用于市场租赁。

最后，要不断提高出租屋的居住质量。结合城市旧城区和城中村改造，完善市政设施和社区公共设施，为新市民提供低成本、高安全性的租赁住房。新建出租屋要选择交通便利、靠近用工单位的工业园区，集中力量建设一批出租屋，促进职业与居住的平衡。