中国社会科学院预计明年房地产市场将继续保持稳定的趋势

21日，由国家经济战略研究院、新华社经济参考报、中国社会科学出版社联合主办的《中国住房发展报告（2020-2021）》在北京举行。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，2020年房价平均水平将超过1万元。预计中国房地产市场将在没有重大政策变化和外部冲击的情况下继续保持稳定，房地产租赁市场将得到改善，保障性租赁市场的步伐将进一步加快。

展望明年楼市，倪鹏飞指出，由于“三条红线”和严格的资金监管，房地产企业将降价，加速销售。预计2021年商品房销售面积同比增速保持不变，创历史新高；同时，随着改善需求的不断增加，刚性需求也会得到释放。受供需影响，预计2021年商品住宅价格同比增速将下降，可能在5%左右。

报告称，在潜力提前释放的背景下，预计2025年住房绝对拐点，也就是房屋销售绝对下滑可能提前。倪鹏飞表示，整体来看，长期房市中的逃逸序列会更严重，但结构性潜力依然存在。从家庭类型来看，虽然中高收入家庭的住房可能出现了过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是对经济适用房的需求，仍有很大的缺口需要填补。新市民的急需、部分改善的需求和旧城改造的置换需求仍有很大潜力；从空间类型来看，人口密集流动地区的住房仍然短缺。

倪鹏飞还表示，在房地产调控不断收紧的背景下，房地产行业的稳定性有所增强，但潜在的隐忧依然存在，风险、错配、挤压等问题没有得到根本解决。

倪鹏飞表示，目前，房地产投机还没有得到完全控制。个人按揭贷款和存款、预付款的同比回收率是有区别的。1-10月，个人房贷同比增速为9.8%，存贷款同比增速为4.3%。在这种背景下，楼市的风险还是比较大的。据研究小组测算，2019年中国城市平均房价收入比高达9.1。

与此同时，住房和人口分布之间的不匹配加剧了。倪鹏飞表示，2003年至2018年，新增城市人口92.22%集中在城市群和大都市地区，但2002年至2017年，房地产销售仅69.62%集中在大都市地区和城市群，反映出住房与人口分布不匹配。他认为，随着人口从农村和非大都市区向大都市区转移，这种错配将加剧，大城市住房供需矛盾和住房问题突出。

此外，房地产的挤出效应增加了。倪鹏飞表示，在疫情的冲击下，一方面房价迅速回升，另一方面是难以恢复的消费。房地产投资的快速复苏和上升挤出了其他固定资产投资。房地产的过度开发扭曲了实体经济的发展，进而影响整个国民经济结构的调整。

倪鹏飞建议，未来几年仍处于楼市调控的关键期和机遇期，要坚持“房无投机”的导向、“稳定房价、稳定地价、稳定预期”的目标、“按市决策”的原则，保持调控政策的连续性、一致性和稳定性。同时，构建以都市区为单位和主体的地方和国家住宅空间体系，建立以都市区为单位的地方和国家住宅监控体系，并确定其功能定位。