住房融资成本回收专家建议关注绿色债券
临近年底，房企融资率出现上升迹象。针对房企融资成本高，业内人士指出，我国绿色建筑资本比例远低于全球水平，绿色债券利率低于房企普通融资利率的50%。2020年最新修订的《绿色债券支持项目目录(2020年版)》(征求意见稿)放宽了绿色建筑标准的认定。随着优惠政策的推进，绿色建筑项目发行的绿色债券数量将会增加。建议房企关注绿色债券。
融资利率已经上升
壳牌研究院数据显示，11月份房企国内债券融资平均票面利率为4.89%，较上月提高0.13个百分点。自8月份以来，国内融资成本一直在上升。海外债券融资平均票面利率为8.04%，较10月份大幅上升，回到“8%”的水平。
从发行融资计划的融资主体来看，近期国有企业融资比例相对较高，融资利率具有绝对优势。相比之下，近期民营房企融资规模相对较小，融资利率居高不下。
上海证券交易所12月11日消息，中铁建设股份有限公司将于2020年(二期)向合格投资者发行可再生公司债券，第一周期票面利率为4.37%。本次发行规模不超过30亿元(含)，募集资金在扣除发行费用后用于补充公司营运资金。
从融资规模来看，近期房企融资总量和融资交易数量明显下降。空壳房搜数据显示，按发行日期计算，上周(12月7日至12月13日)房企境内外债券共发行17只，较上周减少1只，融资额(含计划)约156.6亿元，较上月减少15.3%。
从融资结构来看，海外融资规模大幅增加。上周，房地产企业国内债券融资总额107.5亿元，比上个月下降29.4%。海外债券发行规模约49.1亿元，比上个月增长50.2%；上周，海外融资约占融资结构的31%，较上周上升13个百分点。临近年底，房企整体债券发行规模有所萎缩。
绿色债券有很大的发展空间
针对房地产企业融资成本高的问题，全国房地产商会创始会长聂梅生在全国房地产商会第四届五次理事会暨2020年年会上指出，建议房地产企业对REITs和绿色债券进行深入研究。这两种融资方式分别代表了房企降息的两种方式。一个是股权，一个是债权。虽然国内的REITs相关政策没有将房地产包括在内，但借鉴国外经验，房地产利用REITs产品进行融资是一种趋势。绿色债券作为房地产企业可以使用的一种低息债券融资，未来将有很大的改进空间。
据聂梅生介绍，绿色建筑资金占比远低于全球水平。2019年全球绿色债券总额2500亿美元，占绿色建筑的30%；2019年，国内绿色债券总额为3862亿元，其中6%投资于绿色建筑。从利率来看，绿色债券的利率不到房地产企业普通融资利率的50%。
“过去，国内绿色建筑项目发行绿色债券不足的原因是：在房地产宏观调控背景下，监管机构担心资金会通过绿色债券直接流向普通房地产开发；另外，过去《绿色债券支持目录》 (2015版)要求绿色建筑达到二星级及以上标准。但在2020年，最新修订的《绿色债券支持项目目录(2020年版)》(征求意见稿)对g不再要求星级
根据绿色债券的发行流程，鹏远信贷指出，以绿色建筑发行绿色债券，通常需要取得绿色建筑标识。事实上，鉴定申请中的项目也可以申报为绿色债券。绿色建筑标识的发放机构可以是房建部门，也可以是专业的第三方机构，也可以应用国外权威的绿色建筑评价体系。绿色建筑标准对项目要求很高。竣工后，需进行绿色建筑运营认定评估和正式评估，发卡行应完善项目质量控制；可以为债券设计投资者保护条款，规定如果绿色债券标志被撤销，投资者可以回购。按照绿色建筑标准建造的住宅和公共建筑可以发行绿色债券，优质绿色建筑项目也可以在海外发行绿色债券。
鹏远信贷还表示，绿色债券为绿色建筑项目融资前景广阔。建筑能耗是一个意想不到的能源消耗大户，与工业、交通并列为“三大能源消耗大户”。根据中国建筑节能协会最新公布的《中国建筑能耗研究报告(2019)》，2017年我国建筑总能耗为9.47亿吨标准煤，占全国能耗的21.11%，比2016年提高0.51个百分点；建筑总碳排放量为20.44亿吨二氧化碳，占全国能源碳排放量的19.5%，比2016年高出0.1个百分点。近年来，中央政府和省市地方政府相继出台了绿色建筑发展政策，促进建筑业的绿色发展。
根据机构整理的绿色债券明细，在已发行的绿色债券投资项目中，绿色建筑的类型包括经济适用房、安置房、商场、公寓、写字楼和机场，涉及住宅和公共建筑。从债券类型来看，绿色建筑发行的绿色债券涉及各类债券，主要包括公司债券、公共公司债券、私人债务、中期票据等。发行人主要包括房地产企业和城市投资企业。
通过还钱来缓解压力
除了关注绿色债务等新的融资方式外，房企的销售回报作为改善现金流、减少外部负债的有效方式，也是未来关注的焦点。
壳牌研究院高级分析师潘浩对《中国证券报》表示，从房企资金到位情况来看，1-11月房企资金到位同比增长6.6%，房企资本状况持续改善；但从长期来看，2009年以来，房企的到位资金增速呈波动下降趋势，2017年以来，由于融资政策收紧，到位资金增速大幅下降，逐渐趋近于零。
逐项来看，自2006年以来，国内贷款比例呈下降趋势。与2006年相比，国内贷款比例下降了5个百分点，存款、预收款和个人抵押贷款比例增加了10个百分点。很明显，房企依靠销售回报来缓解财务压力。预计明年房地产融资相关政策将继续收紧，房企将继续通过加快去融资来缓解金融压力，个人房贷、存款、预收款占比将继续上升。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也指出，对房企融资压力的评估，应该以生息负债和销售回报为重点。“三条红线”监管的重点是控制生息负债的增长速度；销售回报约占房企资金来源的一半。在严格控制生息负债增速的背景下，销售回报的增速尤为重要。