北京成熟社区住房交易的改善正在加速
日前，《中国证券报》记者实地走访北京豪华住宅市场，发现临近年底，别墅项目交易越来越冷。为了实现年尾付款，很多开发商针对五环外以限定竞房为代表的别墅项目，推出了大规模的降价促销，但是看房买房的人还是很少的。相比之下，受近期二手房市场回暖的影响，五环以内及千万级以上成熟社区的改善房成交量有所回升，价格也略有上涨。北京豪华住宅市场整体分化明显。
别墅交易清淡
中国证券报记者走访了位于大兴区、房山区、丰台区五环路外的多个别墅项目，发现由于年底开发商还钱压力加大等因素，许多别墅项目都在努力降价促销。与“金九银十”时期相比，目前一些项目的折扣更引人注目。但从现场来看，五环外的别墅项目并没有引起买家太大兴趣，整体情况相对平淡，无论是看房还是成交。这在竞争空间有限的房地产项目中尤为突出。
「目前，出售的别墅项目基本上是联排别墅或结合地面和地下的单户住宅。地上部分和地下部分分开定价，地上部分和地下部分面积大致相同。其中地上部分按照限定赛房价格标准设定，价格在5.6-5.7万元/平米左右，地下部分定价2万元/平米。这个价格比开盘时低20%左右。目前地上部分价格比附近刚需要的普通住宅高一万元/平米左右。如果把地下部分和地上部分一起平均下来，大概是每平方米4万元，比附近的住宅楼每平方米价格低很多。”位于南五环外的一个有限竞争室的销售人员告诉《中国证券报》记者。
即便如此，别墅数量和成交数量依然不容乐观。据中介销售负责人介绍，这与很多项目的有限竞争室的交付标准有关。
“有限的比赛房受成本影响，项目交付与一般意义上的别墅项目有很大不同。首先，一般开发商的别墅项目会单独设置，而竞争房有限的别墅项目会为了降低成本，将普通的急需房、平房等项目混在一起，缺乏别墅项目应有的私密性，配套设施也是根据急需房建设的。其次，从立面上来说，为了节约成本，很多限制赛房的别墅都不是贴瓷砖或者大理石，而是刷漆涂膜。最后，房子内部基本是空白结构。很多限制竞争的别墅项目达不到别墅应有的高端品质。因此，南五环外出售的几个别墅项目的销售情况总体上并不乐观。”一些中介销售人员在接受《中国证券报》采访时指出。
中国证券报记者获悉，购买上述楼盘的客户基本了解该区域，熟悉周边环境，认可周边的居住体验。买给家庭职业，一小部分用于投资。
有很多特别优惠
在访问期间，《中国证券报》记者发现，许多别墅项目最近都推出了特价，其中不乏开发商首推的项目。很多特价都处于快送的状态，无论是价格还是入住时间都极具吸引力。但由于交通和配套设施吸引力差，即使推出更多特价，成交量依然平淡。
以房山区和丰台区交界处的青龙湖地区为例。由于美国
“联合医院项目的每栋楼包括五层。优惠活动之前，单栋最低价格在1100万左右。从12月份开始，单栋最低起价900万，不需要车位的话可以便宜一点。”位于青龙湖的一家开发商的销售人员告诉《中国证券报》，“该项目将于2021年交付，上下两层将交付精装版。按照我们的标准，客户自己装修的话，光装修的费用就要100多万。我们是年底的冲动，年底前可以付20%的首付。后续资金可以商量。”
即便如此，现场管家还是有更多的顾虑。“买得起别墅的人，一般都是老态龙钟，年纪不大。这些别墅项目周围都没有高质量的学校来上学。医疗设施不成熟，交通不方便。摆在他们面前的都是很现实的问题。”许多管家告诉《中国证券报》记者。
对于购房者的这些担忧，开发商的销售人员指出，“这主要与别墅市场整体不景气有关。对于房地产市场来说，买家有一个很明显的从众心理，就是买高不买低。如果房价和成交量一直处于高位，目前的定价和销售肯定会火爆。”
为解决配套设施不足的问题，上述开发商指出，项目拿地时，有相应的配套建设用地。随着入住项目的增加，学校和医院将进一步改善。
成熟的社区受到青睐
相比之下，受近期二手房市场回暖的影响，五环以内及一千万以上水平的成熟社区的改善住宅成交量有所回升，价格也略有上涨。
“我们怀疑许多公司最近都颁发了年终奖。”当《中国证券报》记者走访北京一些高端知名成熟社区时，相关中介销售人员表示，“我们也很困惑。成交量突然上来了。前一家店一个月卖了几千万的改善房。2、3套，11月份卖了10套，12月份刚过一周，就卖了4套。”
以西南二环外一个2006年左右建成的优质住宅小区为例，经过11月和12月的大交易，该住宅小区待售房屋数量稀缺。在房屋买卖中，许多业主都在等待价格。
“我们卖了房子在海淀买了个学区房。目前市场交易良好。先把这一套卖到海淀一段时间，慢慢看学区。”一些业主告诉《中国证券报》记者。
对此，中介指出，北京已经多年没有“金九银十”了。相反，“金九银十”之后会是真正的旺季，一般持续到春节。11月的成交量已经上来了，后续价格会不会变化主要看12月的成交量。如果一直高水平运行，则是交易价格上涨的大概率事件。
“价格没动，成交量处于高位，最有利于换房客户的操作。价格既不会卖亏，也不会长期卖。”一位资深销售人员告诉《中国证券报》记者，“过去1000万级的非学区房不好卖，但最近供不应求，主要与这些地区配套设施成熟，房地产保值增值空间大有关。毕竟是二环外的第二套新房。如果房价下跌，也是最抗跌的品种之一。目前这类房屋的交易已经回暖，说明二手房市场已经出现了一些回暖的变化。”