房企拿地换:“绿增”“红降”核心都市区备受青睐

临近年底，很多城市的土地供应加快。在“三条红线”重叠还贷的压力下，房地产企业征地的逻辑发生了变化，“绿档”房地产企业继续抓住窗口期补足土地储备，“红档”房地产企业谨慎减少投资。

从房屋企业的征地面积来看，集中度不断提高。11月份，50强房企新收购的建筑面积有53%位于30个城市，而前10个城市的建筑面积已经占到今年总投资建筑面积的25%，房企更倾向于收购核心都市区的土地。

哪些房屋公司正在征用土地

根据中国研究院的数据，11月全国300个城市的土地供应面积为1.3157亿平方米，比上个月增长8%；交易面积8001万平方米，比上个月下降27%；转账金额4209亿元，比上个月下降15%。在“三条红线”和年底还债的压力下，房企征地积极性连续数月下降。

整体土地市场“降温”，哪些房企在拿地？

“三条红线”包括资产负债率大于70%，净负债率大于100%，扣除预付款后现金负债率小于1倍。根据房企“踩线”情况划分“三条红线”，对房企生息负债规模进行差异化控制。

按照“踩线”的数量，房企分为“红、橙、黄、绿”四个档次。“无线”是绿色，“一线”是黄色，“二线”是橙色，“三线”是红色。

据平安证券研究报告显示，10月份红、橙、黄、绿房企的土地收购比例和销售金额分别为18.6%、23.8%、27.2%和46.8%，连续两个月保持这一趋势。绿色级房企连续三个月超过40%，红色级房企连续两个月低于20%。同时，房地产企业征地整体升水率也符合“绿增”“红减”的规律。10月份，只有绿摊企业的征地比例和销售金额相对于市场有所增加。值得注意的是，前50家房地产企业的土地收购与销售金额之比自7月份以来一直呈下降趋势，4-7月份超过35%，10月份超过26.9%。

中海以44.34亿元赢得广州海珠区周楠板块一处住宅用地，升水率26.18%。万科以80.77%的溢价拿下江苏省南通市海门区的一块商住用地。根据以上分类，国泰君安调研报告显示，中海是绿色房企，万科只是“踩一条线”。

平安证券认为，随着销售难度的增加和行业监管的收紧，土地市场可能会稳定下来并放缓。在“三条红线”实施前，预计青房企业将积极把握征地窗口期；受杠杆率降低的限制，红档房企要么收回土地，要么保持谨慎姿态。

合作开发追求高效率

多元化成为降低征地费用的一种方式，房地产企业联合征地、合作开发的案例增多。

阳光城市和卓越联盟最近以10.84亿元人民币拿下江苏省南通市一处国有建设用地。深圳前海一号地块吸引了13家企业。其中，8家企业组成了3个财团，分别与凯撒、金地、电力建设和华润、前海投资控股、招商局和TCL进行了出色的合作。最后金地、电建、华润、前海投控财团以81.51亿人民币的溢价45%拿下土地。

“十四五计划方案首次提出‘促进金融、房地产和实体经济的均衡发展’。结合近期政策，房地产行业的财务审慎管理将得到规范。

关于股权转让的原因，新湖宝在公告中表示，双方将进一步发挥各自在品牌、土地储备和资金方面的优势，并计划就公司正在开发的温州西湾项目进行合作。

嘉里地产研究中心预测，明年二三季度，房地产企业投资将逐步企稳，城市选择趋同，导致房地产企业征地集中度更高。房地产企业之间合作收购土地或成为未来投资的主流方式。

哪些领域受到青睐

投资逻辑变化，房地产企业会偏好哪些领域的投资机会？

据Cree房地产研究中心统计，11月份50强房地产企业新收购的土地，有53%位于30个城市。今年以来，50强房地产企业收购了前10名城市的建筑面积，占总投资的25%。2018-2020年，重庆、武汉、成都、Xi、长安、长沙、杭州等城市是房地产企业50强的主要城市。随着市场的不断分化，这样的城市将牢牢占据核心地位，成为房企投资的首选城市。

惠今控股CEO陈近日表示，未来大都市区在吸引人口方面将具有一定优势，是未来新屋市场结构布局的重点区域，对区域内房企布局和市场竞争的驱动力将增强。都市圈布局将是公司的一个重要方向。

“十四五”计划提出优化行政区划设置，发挥中心城市和城市群的主导作用，建设现代都市圈。加快建设交通强国，完善综合交通通道、综合交通枢纽和物流网络，加快城市群和大都市区轨道交通网络化，提高农村和边境地区交通可达性。

刘认为，未来房企的投资将更倾向于产业结构良好、人口流入的核心大都市。