开发商面临消除北京商品房市场混乱的巨大压力

近日，记者实地走访北京商品房市场，发现北京商品房市场面临着巨大的拆建压力，存在违规销售新楼盘的问题，部分项目承诺分期付款。

声称能借钱

中国证券报记者走访发现，为了尽快实现销售，一些商业和办公项目直接采用整栋整层销售方式，目标直接针对上市公司和大型央企、国企。为了赢得这个客户群体的青睐，很多项目都承诺做银行按揭贷款。

“对于限购政策后建成的商住项目，为了向商业用途倾斜，最低销售单位是有限制的，一般是500平方米起。这意味着客户至少要购买500平方米。与其割卖，不如整栋卖。而如果被切割出售，可能面临长期难以变现的局面。”丰台区一家商业机构的销售负责人告诉记者，“该项目毕竟在北京四环以内。一些国企混改后，其子公司对独立购买写字楼的需求很大。”

在被问及项目的付款方式时，上述销售负责人指出，“你只需要支付前期50%的首付就可以在线签约，项目可以正常贷款。我们将召集几家银行的分行负责人一起购买商业和办公客户。”

当被记者问及这种操作是否符合限购时，负责人的回答含糊其辞，“我们的客户是央企、国企、民企的上市公司，银行对这类客户会有一定的政策倾向。去年在公司其他项目做销售主管，也是贷款销售。当时项目被切割成1000平米的销售单元。只要购房人符合银行贷款资格，就可以正常贷款。”

中原地产首席分析师张大伟指出，这种贷款不能是抵押贷款。限购政策不仅针对个人买家，也针对企业买家。这个操作可能是按揭贷款，就是先付50%首付，再付剩下的50%，然后银行进行按揭操作。这是一个营销工具。

除了整栋楼的销售外，记者还发现，单独出售的商品房还存在宣传可以用正常贷款购买的问题。

以丰台科技园附近的一个已建成的商品房小区为例，该项目声称可以用正常贷款出售。房地产销售人员告诉记者，“我们属于国有房地产企业，不同于民营房地产企业。私房企业不能正常贷款，我们的项目可以。这样的贷款需要房地产项目方配合银行贷款，情况就不一样了。”

分期付款销售

记者走访了北京几家大型民营房企建设的商品房项目，发现这些项目没有上述首付贷款。但是这些项目很多都声称可以分期付款，有的项目付款周期长达几年。

以大兴区某总开发商开发的一个项目为例，该项目声称首付定金只需2万元，三个月内付房价的20%，半年内付50%，三年内付清全部房价。

“全款交房才可以网签。之所以允许客户这么长时间交房过户，是因为项目有整体抵押，需要两年多才能解除抵押。”上述房地产销售人员告诉记者，“限购政策颁布后，新房经营的项目只能由公司购买。个人客户想买这个项目，正好及时注册了c

抵押贷款超过了总房价

据记者调查，商住项目二手房价格远低于2017年高点，但仍存在难以出售的问题。

原因是很多二手房业主在刚买的时候就做了公积金和商业贷款，贷款比例高。2017年后，随着商品房限购，价格大幅下跌。目前二手房销售总价远低于银行贷款额度。

部分商品房业主购房后还在非银行机构进行了按揭贷款。“一些小型金融机构可以发放很高比例的抵押贷款。比如2017年之前，100万套房子有70%可以抵押，当然利息更高。有的房子目前只值50万，后面的房贷70万。要接手这些房子，必须向金融抵押机构补交70多万，才能出售。但如果这些业主有钱发放房贷，就不会把房子卖了。所以要么买家出70万帮业主取消房贷，要么中介机构过桥帮业主取消房贷。无论哪种情况，风险都很大。一旦失主出走，谁来弥补损失？所以这样的房子一直不好卖。”一些资深二手房中介销售人员告诉记者。