长租公寓“打雷”一百多年了 警惕资本风险 让租户“买单”

北京11月30日电近日，知名长期出租公寓平台蛋壳公寓“迅雷”事件继续发酵，多家银行暂停“房租贷款”还款业务。

记者了解到，2018年以来，已有100多套长期租赁公寓发生爆炸，留下的“窟窿”往往是房东和租客自己掏钱。专家建议，监管机构应该努力阻止租户为资本泡沫的破裂买单。

大约170套长期租赁公寓在三年内“爆雷”

10月以来，蛋壳公寓经历了资金链危机。到目前为止，北京已经在涉及蛋壳公寓的各个小区设立了接待点，方便房东和房客咨询和处理纠纷。蛋壳公寓APP也有在线注销功能。

事实上，2018年以来，长期租赁公寓平台频频爆发。据天眼查统计，与长期租赁公寓相关的被注销或撤销的企业约有170家，占相关企业总数的15%。从上海遇见、青客等品牌公寓如雷爆炸的教训来看，除了严重依赖“租贷”饮鸩止渴外，采取“长期支付、短期支付”和房屋竞价等不正当竞争手段，是长期租赁公寓平台资金链断裂的主要原因。

目前很多长期出租公寓都是按月向房东交钱，靠“租贷”来维持企业正常运转，大部分企业都是不盈利甚至不贴钱的。“前几年还有些好房子，运营商拿房子的时候把房租提高20%很正常，有时候甚至提高50%。然后经营者以远低于‘以房价为例’的租金水平出租。”北京一家长期出租公寓运营商表示。

2018年初，蛋壳公寓和紫茹这两家长期出租公寓的运营商，都获得了数十亿元的融资。一批类似的公寓运营商如雨后春笋般涌现，受到资本青睐，开始“围屋赛跑”。

“2018年5月，在北京市朝阳区东五环附近的一个小区，一批出租公寓品牌的经纪人入驻办理房屋托管业务。小区有2000多套房子，其中230多套免费管理，100多套由蛋壳公寓管理。同时还有几个刚刚进入公寓管理领域的运营商。为了争房，我们要在免费报价的基础上加两三百块钱跟蛋壳公司抢。”一名房地产经纪人回忆道。

据壳牌研究院统计，2020年上半年，长期租赁公寓管理不善的70%是由于“高收入低产出”的模式。在新冠肺炎肺炎的冲击下，长期租赁公寓入住率下降导致资金链紧张的问题被大大放大。

史静律师事务所的律师徐浩表示：“这种长期租赁公寓的商业模式需要不断上涨的市场租金，而且对出租房屋的需求持续且巨大。一旦出租量下降，就会出现问题。”

多家银行已暂停“租赁贷款”还款业务

一位银行业从业者认为，控制“房租贷款”风险是解决蛋壳公寓“雷爆”危机的关键。

所谓“租金贷款”，是指长期租赁公寓的经营者配合金融机构以租户的名义办理贷款，按月支付租金，而金融机构将租赁期内的所有租金一次性支付给经营者。这样，承租人向长期租赁公寓支付租金的行为转化为承租人还贷的行为。

V领地青年社区CEO周俊强表示，“租房贷款”解决了部分租户的短期财务压力；但这种方式已经被一些长期出租公寓的经营者“玩坏”，从而形成沉淀资金池，可以用来扩大规模，形成“拿房-租房-融资-再拿房”的循环模式。

“租户选择通过‘租房贷款’按月支付房租，蛋壳每个月会返还10%的房租。这种优惠方式诱使许多人选择‘租赁贷款’。”今年6月签约入住上海蛋壳公寓的李小姐告诉记者，与押金相比，现在大部分租户最大的需求就是卫忠银行为他们取消“租房贷款”。“毕竟房东和房客都是受害者。只要“租金贷款”能够及时发放，租户就可以搬出或续租。最怕的是房子住不下，贷款还要继续还。”

对此，卫忠银行11月16日宣布，对于被迫迁出的租户，银行将协助解决租赁纠纷，并对贷款事宜做出适当安排，尽可能保护租户利益；至少到2021年3月31日，租户的信用信息不会受到影响。但据几名已退休的蛋壳公寓租户称，卫忠银行以在蛋壳公寓还清贷款前未收到蛋壳公寓退款资金为由，已要求租户继续偿还贷款。

面对这个可能导致三方债务纠纷的棘手问题，部分租户反映，招商银行等部分银行近期已暂停为卫忠银行代扣“房租贷款”。

资本冒险不能成为“客户风险投资”

自2017年以来，许多长期租赁公寓的运营商利用政策优势，借助资本补贴抢购住房。现在市场回归理性，资本退潮的“后遗症”正在逐渐显现。

“长期出租公寓运营商的高管钻了法律漏洞，一旦平台爆炸，就滚钱跑了。剩下的就是房东和租客自己协商解决问题。如果他们解决不了问题，就会去法院提起民事诉讼。真正的始作俑者只是‘三杯精品酒’，惩罚力度不够。”上海一位资深房屋租赁纠纷律师表示。

北京湘楚赵辉企业管理有限公司董事长胡景晖认为，长期出租公寓频繁的“打雷”并没有引起足够的警惕，以至于行业的“小恶”演变成了一场重大的社会灾难。纵观最近的“雷爆”案件，作案人带着钱跑了，高管最多承担民事责任，比如被限制高消费。

以上海知名的长期租赁公寓品牌遇见为例。其创始人程远至今已失联。从涉及程远的司法案件结果来看，目前只限于高消费。遇见公寓的合伙人阳光城无需承担任何赔偿责任。房东和房客只能“自认倒霉”，消化损失。

徐浩表示，目前，许多长期租赁公寓已经将其租赁业务转化为金融产品，并通过风险投资机构和金融企业的融资，不断扩大规模以提高估值，寻求在资本市场实现“致富神话”。最后，投资者和企业高管套现，把“烂摊子”留给全社会清理。从长期出租公寓、P2P到自行车共享，一些从业者以创新的名义绑架社会资源，将客户包装成“风险资本家”，并为他们接管。

最近，许多国家的政府都紧急推出了“赶超过去”的措施。渝、成、深、Xi要求建立租赁资金监管体系。重庆、成都要求，承租人向房屋租赁企业支付租金超过三个月的，房屋租赁企业收到的租金和房屋租赁贷款取得的资金计入监管账户。此外，深圳还提出企业要慎重选择收租方式，要求房东不得停水停电停气等方式驱赶租客。Xi计划对房屋租赁企业实行信用评级。

住房和城乡建设部9月7日发布《住房租赁条例（征求意见稿）》征求公众意见。根据意见稿，房屋租赁企业不得以隐瞒、欺骗、胁迫等方式要求承租人使用房屋租赁贷款。不得以租金优惠等名义诱导承租人使用房屋租赁贷款。