“网红板块”或降温和稳定楼市仍需要“由于城市政策”

“目前，成都最新的‘楼市新政’后，普通合格购房者不能参加抽奖，这一点并不令人担忧。选房并参与分配的买家，本周可以选房。”即将开业的成都保利时代营业部工作人员11月25日告诉记者。

11月24日，成都市住建局、成都市司法局联合发文《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》(以下简称《通知》)，公布购房资格预审，优化销售方式。这是自今年9月宣布保持房地产市场稳定健康发展以来，成都房地产市场政策的又一次补充和完善。那么，这项政策对目前成都新房交易和购房者有影响吗？对本地楼市的发展会起到什么作用？在四川省房地产市场整体回暖的背景下，未来趋势在哪里？对此，记者走访了成都部分楼盘，采访了分析师。

“房地产市场新政”偏向于没有住房的家庭

11月26日，位于成都1.5环的保利时代听云花园即将迎来一个新楼盘的开盘。25日，记者前往售楼部，看到现场有少量买家，有的在询问楼盘详情，有的在密切关注抽奖结果。对于成都24日最新的“楼市新政”，这些即将“上车”的买家显然并不担心。一位工作人员告诉记者，除了摇号参与选房的房源外，楼盘里还有一些待售的房源，购房者可以按照支付“诚意金”的顺序参与选房。据了解，此次推出的物业房屋面积为147-190平方米，价格从300万元/套开始。物业有钱，这次也没有受到“楼市新政”太大影响。

陈(音译)是一名成都市民，他既高兴又担心，并计划购买改善后的住房，他感到很沮丧。她告诉记者：“我家上个月刚刚卖掉了她名下的房子，并计划在路楠湖购买改善后的住房。根据楼市最新新规，本人可能不符合“自2016年10月1日起无房屋过户记录”的标准。短期来看，如果我想买一套热门楼盘的新房，我可能没有优势，甚至可能没有机会为芜湖那些‘线上名人’楼盘买房！”

记者注意到，2020年以来，成都楼市人气一度上涨，出现了以传发天府商城、凯德卓金代为代表的“万人摇”网络名人地产。今年9月，成都市政府发布了《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》号文件，从加强土地市场监管、实施财务审计管理、支持合理自住需求、完善住房调控政策、加强市场监管和监测、加强舆论宣传引导等6个方面出台了一系列措施，以达到稳定地价、稳定房价、稳定预期的目的。

这次出台的新政策，有望为“网红板块”降温，进一步向“无房家庭”、“棚改家庭”资源倾斜。据悉，《通知》包括“购房资格预审”等多项措施，在“优化销售方式”措施中，提出对登记购房人数为当期待售房数三倍或三倍以上的商品房项目，只将全部房屋出售给登记无房户和货币化安置户。其中，无房户住房存量不低于住房存量的70%，剩余住房存量用于货币化安置户购买。

“在我看来，新政策主要是针对一些与二手房差价较大的‘网红板块’项目，触发条件是购房者数量是房屋数量的三倍。对其他项目影响不大。”

58住房研究所所长、安居客全国主编张博认为，这一政策明显偏向无房户和换棚户。“可以看出，近年来，由于成都市严格执行新房限价，市场上一二手房价格倒挂的现象比较普遍。由于摇号热现象，现象背后隐藏着不缺乏投资需求。为了提高无房户和拆迁户的购房需求，将有针对性地收紧购房资格。这项政策的出台是“由于城市”性能。"

张博表示，成都的措施覆盖面有限，重点是热点房地产，这在一定程度上反映了行政手段和市场导向手段的共同作用，同时保证了合理的改善需求。由此可见，成都楼市的去投资化趋势非常明显，从而保证了房地产消费的健康发展。

“这个政策提出了购房资格预审、购房登记等。客观上有助于规范房屋认购流程，对刚刚需要买房的人有更大的保障作用。”易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受记者采访时说。

事实上，包括成都在内的四川房地产市场的复苏势头正在逐渐增强。根据四川省统计局发布的数据，2020年前三季度，四川房地产开发投资增长9.6%。商品房建筑面积增长2.4%；商品房竣工面积下降21.6%；商品房销售面积下降3.9%。上半年，上述四项指标分别增长8.4%，增长2.1%，下降32%，下降8.1%。

在成都乃至四川房地产市场持续上涨的背景下，未来的楼市会如何发展？严跃进表示：“成都房地产市场未来将继续企稳。成都也是今年房地产调控比较多的城市，市场可能会进一步企稳。当然，因为成都房价相对便宜，我们必须继续防止投资投机需求进入，尤其是一些热点行业。”张博表示，类似成都推出的“楼市新政”，从全国范围来看，普遍实施是不可行的；一些类似成都的城市可以借鉴他们在一定程度上保障第一套自住的做法，但实施起来还是需要“有城市针对性的政策”。

“可以肯定的是，在第14个五年计划期间，经济适用房和第一套急需的住房将在更多的城市落户。”米娜说。