北京楼市实地考察:年末刚热高端冷就有很多“错过”的机会

近日，中国证券报记者实地走访了北京几处新房和二手房，发现北京优质二手房数量较“金九银十”期间大幅下降。多家中介店销售人员表示，11月以来，二手房交易明显放大，总价低、楼层好、位置好的优质房变得稀缺。与刚刚需要的建筑不同，以平房、别墅、堆叠式建筑、写字楼为代表的高端建筑价格明显降低。部分别墅项目总价下降了20%，但成交量并没有大幅度提升。

只需要积极进入市场

“第八年在北京交社保交税，在北京租房住了八年，期间换了10多个地方。最近租房市场受到长期租房机构的闪电爆棚影响，闹得沸沸扬扬，让很多早期租房的业主下定决心要卖房子。我的房东也是类似情况。房东的房子挂在交易平台上后，天天催着我和另一个租客搬走，因为没有租客的房子更容易卖。交了五年社保，一直在看二手房，寻找下手的机会。目前真的不想频繁搬家。我向父母要了首付，准备买一套性价比高的二手房。”购房者刘明(化名)告诉记者。

在对中介店的调查中，记者发现，像刘明这样的买家并不少。

“从公司大数据情况分析，目前进入市场的客户基本都是刚刚需要的客户。要么是前期一直租房的第一批住宅客户，要么是只是为了孩子上学需要换校区的客户。从11月份开始，我们的店铺已经售出8套，这是今年相对较好的月度表现。九月十月的旺季，基本就这么多。”北京市丰台区地铁附近的中介工作人员李莉(化名)表示：“最近的大交易量主要与前期观望的急需客户的积极进场有关。”

据李力介绍，“金九银十”期间，很多人只是看房，并没有下定决心买。再加上新房市场的大规模推广，让很多购房者眼花缭乱，部分二手房需求被分流。但是随着二手房市场供大于求导致的低价房的积累，总价低、户型好、地段好的优质房的价值逐渐显现，开始有了很强的吸引力。11月以来，由于前期客户沉淀，优质待售房屋急售降价，刚好需要房产的二手房成交量大幅放大。

高端房产降价

与刚刚需要的房地产交易量扩大不同，中国证券报记者走访发现，以房子、别墅、书库、写字楼为代表的北京高端房地产价格大幅下降，但交易量并没有大幅提高。

“我们的项目由急需的建筑、别墅和房屋组成。目前刚需要的楼盘基本都是清仓，别墅和房子还没卖出去。过去一周，该公司开始大幅降价出售房屋和别墅，尤其是别墅。与‘金九银十’时期相比，总价下降了20%左右。”一位位于南五环外的房地产销售员说：

即便如此，别墅和房子的销售也不容乐观。有看客说：“观望的原因是首付太高，另一方面，别墅作为一种改良房，实用性不是很强。目前别墅设计很紧凑，老人小孩都不方便。家里有老人小孩，都想买离市区近的三居室或者大户型的平楼。

记者走访发现，为了更准确地获取客户，一些商业和办公项目直接采用整栋楼整层出售，目标是上市公司和大型央企。为了赢得这个客户群体的青睐，很多项目都承诺做银行按揭贷款。

“我们将召集几家银行的分行负责人，供购买商业和写字楼的企业客户选择。前期只要付50%首付就可以上线正常贷款。”丰台区一家商务办公室的销售负责人说。

当记者问他是否符合限购条件时，负责人表示：“我们的客户是央企、国企、民企的上市公司，银行会对这类客户有一定的政策倾向。”

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，此类贷款不能作为抵押，限购政策不仅针对个人买家，也针对企业买家。以上操作最有可能是房贷，即先付50%首付，然后再付剩下的50%余额。然后，银行进行抵押操作。这是一个营销工具。

不建议大量投资买房

专家建议，随着年底的到来，房地产紧急出售的压力将会增加，买家“捡错”的几率将会大大增加。随着年底开发商业绩冲刺压力的增加，他们也将推出更有力的推广手段。

在诸葛找房子的分析师陈晓说，对于购房者，尤其是刚需要房子的人来说，临近年底，开发商推出的项目很多，打折促销也很多。刚需要房子的客户，资金充足的时候可以尽快上车。这个时候买房对于那些刚好需要买房能力的人来说是一个很好的机会。但需要注意的是，在房地产企业的各种优惠活动中，要保持理性的态度，选择合适的房子。对于考虑投资买房的人，不建议投资高杠杆买房，但要谨慎。

陈晓表示，与新屋市场相比，二手房市场的选择面更广，价格也更温和。对于购房者来说，热点地区的房地产仍然是一个很好的资产配置选择。