降低杠杆和匆忙的表现双重压力住房企业有望增加供应

到年底，房地产企业面临着减债和冲业绩的双重压力。第四季度，在政策引导下，房企杠杆减持影响继续深化，融资面继续受限。同时，大量房企推市带来供需关系逆转，平均售价整体下滑。据平安证券研究报告显示，就月度表现而言，深湾地产板块10月下跌4.4%，表现逊于沪深300(2.35%)。截至11月19日，房地产板块的市盈率(TTM)为9.29倍，低于沪深300的15.1倍，近五年估值在18%百分点。

据行业分析，在行业融资趋紧的预期下，加上年销售目标的压力叠加，房地产企业将跟进或增加推盘和销售回报，年底供应物资将继续增加量。

“三条红线”下的偿债高峰即将到来

平安证券监测数据显示，10月份房地产企业内债、外债、集合信托分别发行261亿元、52亿美元、454亿元，环比分别变动35.7%、29.2%和28.4%。考虑到11月至12月国内债券预计到期833亿元，海外债券预计到期87亿美元，到期规模相对较高。预计房企对债券融资的态度将保持积极，但规模可能会受到监管收紧的限制。

8月20日，住房和城乡建设部、央行召开重点房地产企业座谈会，对房地产企业融资监管提出新规定，包括不含预付款后的资产负债率(以下简称“新资产负债率”)不得超过70%。三个标准中，一个企业达到任何一个，都会被认为是“踩线”。

横向比较，中国指数研究院指出，在深湾28个行业分类中，房地产行业的资产负债率为79%，居行业第三。根据新的资产负债率标准，55%的上市房地产企业的负债率超过70%。这意味着“三条红线”只有一项，超过一半的企业踩了线，这些企业的减债压力将在年内继续存在。

根据房地产上市公司的中期业绩，结合“三条红线”的新规定，中央参考咨询所指出，被监测的172家房地产上市企业中，有121家不同程度地“踩线”，33家企业“踩中线”。其中新资产负债率最高。

中泰证券分析认为，新“三条红线”规定出台后，房地产行业整体预期企稳，之前增加杠杆囤地、赚取房价快速上涨的商业逻辑被彻底打破，房地产行业的金融属性弱化，制造业属性强化。从行业竞争格局来看，房地产开发企业的核心竞争优势将从征地能力向融资能力和管控能力转变。行业内优质领先的房地产企业可以持续跑赢行业，实现集中度的提升。

从整体表现来看，中国银河分析认为，第三季度房地产行业的表现迎来了好转，杠杆降低取得了初步成效。截至第三季度末，行业预收款35371.96亿元，同比增长8.62%；行业净负债率136.20%，同比变动-5.06%。在“三条红线”的融资监管下，第三季度房地产企业开始积极降低杠杆水平。该机构预计，该行业的杠杆率将在年底下降得更快。

年度绩效目标进入倒计时

据壳牌分析，在已公布10月业绩的32家房地产企业中，年度绩效目标平均完成率为82%，但房地产企业之间存在明显差异。恒大、金茂等5家房企目标完成率超过90%；17个目标完成率低于80%，2个目标完成率低于70%。个别企业目前的业绩压力很大。在50强房地产企业中，预计少数企业难以实现年度绩效目标。

据平安证券不完全统计，10月份，住房相关政策出台频率放缓。单个月就有19项住房相关政策(包括中央和地方)，比上个月下降50%，其中10项紧缩，占53%。业内普遍认为，“房无投机”仍将是“十四五”期间楼市调控的主调。考虑到热点城市调控陆续收紧，随着销售增速下降，楼市企稳，后续调控节奏或同步性趋于稳定。

据Cree房地产研究中心分析，在房地产行业融资紧缩预期下，年销售目标压力叠加，预计房企将在后续加大推盘和销售回笼力度，持续的大量供应将为交易提供一定支撑。然而，随着热点城市监管效应的出现，市场放松管制的压力将逐渐凸显。