长期租赁公寓频繁“打雷”的风险不应由租户承担

最近，与长期租赁公寓相关的话题再次以令人担忧的方式出现在互联网热搜列表上。此前，据央视新闻报道，蛋壳公寓作为长期租赁公寓领域的“龙头企业”之一，已经接触到断网、拖欠租金等各种新闻。很快，相关消息在网上引发了长期租住公寓租户的广泛关注。

11月16日，面对相关报道，蛋壳公寓通过其官方微博回应：“公司没有破产，也没有跑路。”但蛋壳公寓的租户遇到租赁纠纷，突然退休，甚至被迫搬出公寓。回顾过去的新闻，近两年来，很多类似的企业纷纷“怒喝”。与当初看好长期租赁公寓的观点相比，这种商业模式的隐患和弊端在“大浪淘沙”的市场中逐渐暴露出来。

显然，无论是此时被推到风口浪尖的蛋壳公寓，还是整个长租公寓行业，都面临着严峻的生存考验。不过，相对于同情这些企业，我们应该看到，那些受“行业寒冬”影响的租户，面对的风险要直接得多，难以承受。

对于企业来说，经营中有得有失是很自然的。自担风险是商业社会的基本规则。但对于付租房款的租客来说，他们只是从相关企业购买中介服务，没有理由被“绑在战车上”，与长期租房的公寓经营者共担风险。在全款交租的情况下，租客仅仅因为经营管理不善，资金不足，就被房东批评是极不合理的。为此，有关部门也要处理好长期租赁公寓领域的各种经营混乱，及时进行准确有力的对症监管，防止广大租户特别是年轻租户成为“韭菜”。

在传统观念中，“一手交钱，一手交钱”是房屋租赁的基本常识。所以，除非房东恶意“欺骗”，只要租客不拖欠房租，是不可能莫名其妙被驱逐的。事实上，很多长租公寓在宣传中已经表示，长租公寓在居住稳定性方面比传统公寓更“安全”，因为出租的房子是由中介公司管理的。然而，在实践中，长期租赁公寓经常发生“房东赶人”的纠纷。最大的原因在于企业不直接把租客提供的租金转移给房东，而是充分利用各种金融工具，利用租客和房东之间的“时间差”来增加杠杆。

为了最大化投资收益，很多长期租赁公寓会鼓励和引导租户签订大额“租房贷款”。在这种情况下，虽然租客觉得好像是按月交钱，但实际上却预付了半年、一年甚至几年的租金。同时，房东只能按月、按季度甚至按年收取租金。在企业资金链相对稳定的情况下，这个游戏似乎没什么问题，房东迟早会按合同收租金。但一旦企业面临“钱荒”，房东和房客就会立刻陷入“一方付房租，另一方不收房租”的荒谬矛盾。在这种情况下，由于房东是占优势的一方，手里没有任何筹码的租客只能被放在压力传递链的底部。

面对这种现象，为了保护租户的权益，消除系统性金融风险，相关部门应限制长期租赁公寓“过度杠杆”的做法。这并不是说长期租赁公寓企业靠“时间差”赚不到钱，而是要求相关企业在进行财务操作时要有明确的风险意识，以防范的态度维护租户的安全底线。近日，成都、Xi、重庆等城市相继出台文件，要求长期租赁公寓企业建立专门的房屋租赁资金监管账户，并在该账户中纳入一定金额的租金，以降低企业杠杆，防范违约风险。同时，对于企业滥用“租贷”和“套路”针对年轻租客的行为，相关部门也要经过认真研究判断，做出合理的限制，防止金融工具成为“吸血”工具。

今年9月，中国第一部专门规范房屋租赁的行政法规《住房租赁条例（征求意见稿）》开始征求公众意见。在征求意见稿中，该规定旨在规定将“AG中低产出”、“长收益、短支付”等高风险经营行为的房屋租赁企业列入经营例外清单，并加强对租金、保证金使用等经营条件的监管。条例在约束房屋租赁企业的同时，也结合国际经验，大大加强了对承租人利益的保护，使承租人在房东面前有了讨价还价的筹码，能够保护自己的基本生活权利不受侵犯。目前《住房租赁条例（征求意见稿）》仍处于征求意见期，相关部门应借此机会听取民情民意，通过调整立法，更有针对性地解决租户可能因租赁纠纷而流离失所的现实问题，确保“居者有其屋”的社会目标。