为避免烂尾楼的民生之痛 取消商品房预售制度势在必行

一步一步，爬上十几层楼已经满身大汗；在砖墙外露的房间里，用水桶打水，点柴火做饭；夜幕降临时，它只能被微弱的烛光照亮.这种场景在穷乡僻壤是不会发生的，但在——烂尾楼的很多城市被人遗忘的角落却频频上演。一家人花了一辈子的积蓄期待实现一个平平安安的梦想，但面对烂尾楼，这个梦想又是那么遥远。

烂尾楼是一个城市的伤疤，也是购房者心中的痛。研究发现，虽然没有全国烂尾楼数量的确切统计数据，但大多数城市或多或少都有烂尾楼。“中国十佳烂尾楼”“某个地方面积最大的烂尾楼”，这样的新闻频频见诸报端，往往成为网络新闻的爆料，可见社会关注度之高。

与烂尾楼相比，烂尾楼特别受关注，因为它直接涉及到群众的利益。一栋几百万的商品房一旦竣工，对于一个普通家庭来说，无疑是难以承受的。烂尾楼可以重建，除了每月要面对按时还房贷的压力外，很多家庭更是雪上加霜。搬进一栋连挡风遮雨都没有的烂尾楼，很无奈。

烂尾楼给群众带来的困扰大致相同，但出现的原因不同。有的是因为开发商有问题，建成的项目有一半无法继续推进；有的是因为项目资金链断裂，开发商直接跑；还有人故意拖慢施工进程。类似于囤积房产，在房价和地价大幅上涨的情况下，未完成的项目会被整体出售获取暴利。

不管什么原因，几十年来几乎掏空家庭，背了债的人，不应该是最终的受害者。

烂尾楼的存在，不仅仅是城市风景那么简单。一些占据黄金地段的烂尾楼直接影响了城市的发展进程。烂尾楼的背后是无数负债的家庭，持续的无望会导致社会不稳定。有些未完成的建筑已经存在了10多年，没有人来接管或维护，甚至有随时成为危楼倒塌的风险。

虽然“亡羊补牢为时未晚”，但要找到一个化解烂尾楼风险的接收器并不困难。相当一部分烂尾楼要么位于市中心，要么成交量巨大，被资金链拖累，需要接手的人财力巨大。有些烂尾楼在权属上比较复杂有争议，有些在延期后续补偿上比较复杂.所有这些都使接受者气馁。

群众的诉求是工作的追求。面对买房人的无奈和期待，解决烂尾楼问题没有退路。在千方百计解决现有烂尾楼的同时，要尽快提上日程，想办法从源头上解决烂尾楼的风险。核心是商品房预售制度。

改革开放初期，国内住房面临严重短缺，商品房市场不成熟。当时，商品房预售制度的引入，对于满足我国房地产业的快速发展，增加市场供给，尽可能满足群众对提高住房质量的需求，甚至推动城市化进程，起到了积极的作用。

根据国家统计局的数据，2019年，房地产开发企业资本达到178609亿元。其中，国内贷款25229亿元，自筹资金58158亿元，存款及预收款61359亿元。存款和预收款占全部到位资金的34.35%以上，且超过自筹资金

对于买房的人来说，面对一个还在建设中的项目，即使有图纸和沙盘，也需要承担至少一两年的不确定性风险。即使能顺利竣工交付，容积率、分摊面积、施工质量、物业服务、周边配套设施等方面的风险，也是预售房后期维权的“重灾区”。预售商品房买卖双方信息不平等，权利义务不对称。

商品房预售制度减轻了开发商的资金压力，更多的资金可以进入房地产市场，变相起到了给开发商增加杠杆的作用。但是，用较少的自有资金来煽动项目的开发建设，很容易助长房地产市场的泡沫，带来房价的异常波动。

为了从源头上杜绝烂尾楼的产生，改革商品房预售制度势在必行。值得注意的是，今年3月，海南出台了新的楼市政策《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，其中明确提出新出让用于土地建设的商品房要实行现行的房屋销售制度。海南在取消商品房预售制度方面领先一步。

用更大比例的自有资金开发，将有助于迫使开发商努力建设更好的商品房。开发商为了快速回笼资金，不仅会加快销售流程，还会加大优惠力度，让人得到实惠。真正的商品房摆在我们面前，买卖双方的矛盾纠纷会少一些。

当然，改革也不能“一刀切”，步子也不能太大。降低烂尾楼风险，当务之急是加强对商品房预售资金的监管，确保其仅用于本项目建设，不得随意提取。

从长远来看，规范行业秩序，要努力提高进入壁垒和市场集中度，把只想赚快钱而没有实力的“冲动型”开发商从行业中屏蔽出去，形成行业竞争力，提高行业口碑。

取消商品房预售制度可能会使中小房企短期内难以维持，或者开发商可能会将资金压力转嫁给建设方，甚至拖欠工程款。对于这些可能出现的新风险，需要有足够的预判，防止衍生风险诱发新问题。