NIMBYism如何推动布里斯班房地产价格上涨

根据澳大利亚储备银行的最新报告，所谓的“ NIMBYism”正在阻碍澳大利亚城市的发展，并推高房地产价格。

澳洲联储通过其调查结果重新引发了住房可负担性的辩论，该结论基本上表明，议会分区条例限制了住房供应，因此提高了房价。

报告说，最小的土地面积，最大的建筑高度和规划批准程序是常见的限制，但是分区的变化，例如从农村搬到住宅，也对土地价值产生了“巨大影响”。

悉尼的购房者必须交出其房产边际成本以上的489,000澳元，这是房屋的建造成本以及市场如何以其他方式对土地进行估价。这并不是因为土地短缺，而是由于土地的“行政”稀缺性限制性分区法。

布里斯班的分区限制仅使独立屋的价格提高了159,000澳元，但澳储行经济学家Ross Kendall和Peter Tulip的研究估计，墨尔本的超额价格更像是324,000澳元和Perth的206,000澳元。

报告中提到的“分区效应”不仅限于房屋，在悉尼，普通公寓的价格增加了约40万澳元，在墨尔本和布里斯班超过了10万澳元。

布里斯班沃尔特咨询集团的城市规划师纳塔莉·雷门特(Natalie Rayment)说，这个问题“异常复杂”，但社区需要对此进行详细讨论。

她说：“毫无疑问，分区或规划规则对时间的影响以及获得住房批准的成本与住房成本直接相关。”

“即使在布里斯班，我们的住房负担能力还没有达到悉尼和墨尔本的危机水平，这也是现在和未来的问题。”

Rayment女士说，分区和规划规则在最近几年变得越来越严格。

她说：“规则书不断增长，随之而来的是新住房的工作量和成本不断攀升。” “这不只是改变不同郊区的实际分区，并允许更多的填充开发，问题远不止于此。这些天来与房屋有关的所有批准的时间和费用是一个很大的因素。”

但昆士兰理工大学城市规划副教授菲尔·海伍德说，他认为内城区的分区变更并不一定会带来更多可负担的房产。

“这里有几个问题。首先，规划是关于健康，宜居性和舒适性的人类价值;而不是简单的经济价值，”他说。

“其次，我认为更高的密度分区可能会带来更高的利润，而不是因为负资产负债率的降低而降低了住房成本。

“我怀疑仅仅是由于分区法律的变化，购房成本会下降。”

海伍德先生说，通过政府提供的奖励计划，住房负担能力将得到更好的解决。

“这份报告似乎放弃了市场运作手段的承受能力和体面。住房和生活质量远不止这些，”他说。

Rayment女士说，简单的供需经济学将决定可负担性。

“如果规划法允许的话，将会建造更多的房产。供应增加意味着我们没有房价上涨的趋势，”她说。

Rayment女士说，重新分区仅能吸引开发人员的想法是一个“神话”。

“我们听到很多。当然，卖给开发商的人会有所提升，但每项开发都必须经过无数的批准，这需要花费时间，因此也要花钱。”她说。

“如果您对住房供应的压力较小，那么房价上涨的幅度就较小。这就是供需的简单经济学。”

对于房主而言，重新分区并不总是一种意外的收获。

2016年，布里斯班南部郊区洛根霍姆(Loganholme)的19个房屋所有者联合起来，制定了将当地房屋集体出售给开发商的宏伟计划。

奥斯本法院(Osborne Court)和科比路(Bryant Road)的房屋中有十二座被拍卖，而其余四处房屋则按照私人条约列出，但没有一处被出售。

Elders Real Estate Shailer Park的负责人内森· 斯特鲁德威克(Nathan Strudwick)说，改划土地后，业主在一夜之间“ 多次赢得”的故事很少，而且相差甚远。

他说：“这些都是离群值。” “无论分区法有何变化，开发商必须在经济上可行。就奥斯本法院(Osborne Court)的房地产而言，他们无法找到愿意为这条街支付690万美元的买家。”

“因此，我不会说分区规则的变更必然会给人们带来很多金钱。那将更多地取决于密度的变化以及变化的重要性。”