地产市场指标呈现边际改善 险资当“房东”热情逐步升温

21世纪经济报道记者 叶麦穗 广州报道 春江水暖鸭先知。助力政策不断加码，房地产市场指标继续呈现边际改善迹象，险资机构对不动产投资掀起“小高潮”，多家公司出手购买不动产项目，其中以商业地产、产业园区、养老社区等不动产项目为主。业内人士认为，险资之所以对不动产项目情有独钟，一是因为险资的投资期限长，资金量大，两者之间的期限匹配度高；其次近期经过前期的调整，目前不动产的投资价值已经逐步显现，是比较好的介入时机。预计未来一段时间，不动产投资仍将是险资的“心头好”。

险资集中火力“买买买”

12月6日，平安人寿发布关于大额不动产投资的信息披露公告称，北京丽泽商务区D-03、D-04不动产项目计划投资金额不超过75.41亿元，本次新增出资1.5亿元人民币，累计出资总金额约73.81亿元。根据平安人寿披露的公告，该项目位于北京西二环和西三环之间，用地性质为商务金融用地，总占地面积2.1万平方米，总建筑面积23.3万平方米。平安人寿作为投资主体，以项目公司股权方式投资不动产。

就在平安人寿发布公告的前两天，12月4日，海保人寿披露重大关联交易公告称，海保人寿以物权方式投资武汉国采中心T4栋2-11层不动产项目，交易总价款为2.03亿元。公告显示，该项目为非自用不动产项目，交易标的位于湖北省武汉市东湖新技术开发区高新大道789号，产权建筑面积为17236.79平方米，商务用途。交易对手为国采会展投资建设有限公司。

此外，港股上市公司ESR11月底公告称，将5家间接附属公司的股权转让予苏州易荣股权投资合伙企业。苏州易荣对上述5家目标公司全部股权的受让对价合计为20.38亿元。据悉5家目标公司的6项资产分别为分布在徐州市、廊坊市、嘉兴市、苏州市、东莞市的物流仓储等运营性不动产。

事实上，泰康保险集团为上述交易的实际购买方。苏州易荣是ESR和泰康人寿共同投资的人民币收益基金，其中，ESR附属公司和泰康人寿分别持有该基金5%和95%的合伙权益，泰康人寿是泰康保险集团的全资子公司。

今年以来，险资已经频频出手布局不动产。中国保险行业协会网站披露信息显示，截至目前险企已经先后发布了42份关于大额不动产投资的信息披露公告，超过去年36份的相关公告。

市场的主流观点认为，虽然短期房企业绩仍然没有出现趋势性好转，销售也在缓慢爬坡过程中，但是经过这一轮洗牌，当前不动产之前的泡沫已经被洗掉，投资性价比显现。

此前，中国平安首席运营官付欣在2023年中国平安中期业绩会上表示，在中国平安保险投资组合的不动产投资中，物权类资产近76%，包括商业办公、物流地产、产业园、长租公寓等。这类资产总体非常优质，能够贡献稳定的租金收入，并实现保值增值。

投资时机较为有利

从已披露信息来看，险企投资的不动产项目涉及商业地产、产业园区、养老社区等不动产项目，投资方式包括物权投资、股权投资、债券计划等多种方式，其中有多个项目已进入实际出资阶段。

北京排排网保险代理有限公司总经理杨帆认为，险资加码不动产投资主要基于以下几方面的因素考虑：其一，险资资金体量大，投资周期长，而不动产投资不但能够容纳大体量的资金，非常适合长期投资，两者在投资属性上契合度非常高。其二，养老和大健康等险企的主营业务需要不动产资源的支持，因此通过不动产投资，险企不仅能把主营业务跟不动产投资进行完美融合，而且还能带来长期稳定的投资回报。其三，险资追求长期稳健收益，而且投资体量又非常大，因此险资本身具有多元化的资产配置需求，而且在利率下行的背景下，现在优质投资项目本来就比较紧缺。险资投资不动产具有天然的优势，而且我国不动产投资对长期资金的需求也在不断增加，因此险资投资不动产的空间依然存在。

易居研究院研究总监严跃进也认为，当前险资积极持有包括写字楼在内的不动产项目，主要是因为写字楼项目本身价值被低估。从地域范围来看，部分险资喜欢在一线城市拿地。

中国保险资产管理业协会此前发布的报告显示，去年，险资加大了对投资性房地产的配置力度，投资性房地产投资规模同比增长超两成。 信达证券分析师王舫朝也表示，2023年以来险企频频加码不动产项目投资，首要原因是不动产投资“长期持续回报”属性较为契合险企资金长期属性，整体来看，优质的不动产长期投资有助于险企增加另类投资标的选择，丰富险企投资组合的投资品种，不动产投资加码是险企根据市场情况及时调整投资组合的体现。

从更长远的角度来看，险资投资不动产的热度能否得以延续？多数机构给出的答案是肯定的。

黑崎资本基金经理曾盛认为，不动产投资一直是保险公司的重要选项，但不同时期可供选择的优质项目数量会有所不同。其中需要综合考虑多个因素，包括项目的地理位置、市场需求、租金回报率等。险资集中投资不动产表明这些不动产在区位优势、租售性价比和投资回报方面具备较高潜力，因此受到了险资青睐。

中国人寿副总裁刘晖今年8月在该公司业绩发布会上介绍，成熟的商业地产有稳定的现金流，能够跨越周期实现保值增值，同时抵御通胀、抵御波动，与其他品种相关性较低，是保险等长期资金的重要配置品种，在组合中配置一定的不动产实物资产有利于保险资金长期获得稳健回报。国外保险公司对于不动产配置一般在10%左右，国内保险公司目前对于商业不动产等实物资产的配置比例仍比较低。