全国楼市密集调整 核心城市“金九银十”可期

9月21日近期，各地楼市新政密集发布，多地中介门庭若市，房地产行业等待良久的“金九银十”来了吗？

据中原地产首席分析师张大伟统计，累计看，在8月全国房地产政策单月超过120次的基础上，9月累计房地产调控已经超过100次。业内专家普遍认为，多轮政策刺激之下，部分改善型、观望型人群入市信心加强，但优化政策对全国市场带动效果的显现仍需时间。

各线城市纷纷松绑

7月24日政治局会议作出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”重要部署之后，中央和地方密集出台房地产调控政策，其中引起市场反响最大的便是“认房不认贷”和降低首套房首付比例政策的落地。

8月25日，住房和城乡建设部、中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。

随后，广州、深圳等城市相继宣布实施“认房不认贷”。9月1日晚间，上海、北京相继发布政策全面执行首套房“认房不认贷”政策，至此，四个一线城市均已官宣“认房不认贷”。

据中原地产梳理，截至目前，已有超过40个城市发布明确政策执行“认房不认贷”政策，即使没发布政策的城市实际执行也已经执行。

此外，“全面取消限购”成为近期热议，青岛、郑州等二线城市接连出台政策，取消限购政策。部分城市还积极出台补贴等鼓励购房政策，包括发放购房补贴、退税、团购优惠等。

9月18日，湖南省宁乡市出台《宁乡市促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，涉及房票、购房补贴、买房优惠等12条措施。其中指出，宁乡市将加大购房补贴力度。对2023年7月1日至2024年2月29日期间在宁乡市购买新建商品房(含非住宅)，且在2024年5月31日前办理网签备案并缴清契税、物业维修资金的购房人，按所交契税的50%发放补贴。加大购房补贴力度时间为：2023年7月1日至2024年2月29日。

9月13日晚间，广西壮族自治区桂林市住房和城乡建设局发布《桂林市住房和城乡建设局等7部门关于印发促进桂林市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中指出，居民换购住房个人所得税予以退税优惠。自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后一年内在同一城市重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

核心城市“金九银十”市场可期

截至目前，楼市“认房不认贷”新政落地已有两周多，效果如何？楼市迎来了真正的“金九银十”吗？

在广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，最直观的变化就是二手房挂牌量的增长超过了销售量。以一线城市为例，根据诸葛找房研究院数据，新政后一周(9月4日-9月10日)，二手房新增挂牌量环比增幅比销售量高出18个百分点。多地二手房挂牌总量创新高，京沪穗基本在15万-16万套，二线城市如杭州、重庆、武汉等都超过20万套。而且，二手房的挂牌价格基本出现下调。

业内普遍认为，本轮“认房不认贷”主要为有置换房产需求的人提供了一个好机会。

在各项新政的刺激之下，多地中介门庭若市，中介们又开始活跃起来。北京的张女士告诉中国网财经，她几年前因为想置换一套更大的房子，咨询过一些中介。新政出台后，不少中介又开始给她打电话了。

中指研究院分析，整体来看，受前期政策严厉程度不同、市场基本面及房价预期不同等因素影响，新政对不同城市的影响差异较大，预计本次政策对市场的带动程度将表现为：京沪>广深>核心二线>>普通二线>三四线。同时，考虑到此次一线城市是在较严格的限购条件下放松“认房不认贷”政策，对于换房客户来说，换房需要一个过程，市场短期集中成交主要是此前已看房并有明确购房目标的客户，而新政精准释放的需求传导到实际销售数据仍需时间。

关于“金九银十”是否到来？中指研究院指出，多项新政带动下，预计核心城市“金九银十”市场可期，一线城市市场持续时间将好于二线及三四线城市。

“目前井喷的新政策短期肯定可以活跃市场，但中长期不好说。”张大伟认为，当下市场除了一线城市和少数二线城市，宽松政策已经出无可出。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定。