房地产类集合信托规模持续萎缩 存量业务风险或随楼市回

房地产类集合信托成立规模仍在萎缩。5月30日，用益金融信托研究院统计的最新数据显示，上周，投向房地产领域集合信托产品成立规模仅为2.43亿元，周环比骤降80.58%。

实际上，今年以来房地产类集合信托呈现持续、大幅收缩态势。记者据用益金融信托研究院披露的月度数据统计，今年1月份至4月份，该类信托成立规模合计约为144.58亿元，同比下滑60%。

受访专家认为，房地产类集合信托目前仍受制于房企信用风险、房地产市场走势、监管政策等多重因素，短期内成立规模估计仍较为低迷。不过，未来随着房地产市场回暖，房企违约风险预计会进一步下降，房地产类集合信托存量业务风险也有望下降。

存量业务风险不容小觑

“目前公司房地产信托业务主要以处置存量业务为主，新增业务很少，且该类业务比较敏感，公司不做主动宣传。”谈及房地产信托，北京一家中型信托公司相关负责人对记者如是说。

一般而言，房地产信托指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，分为债权型房地产信托、股权回购类信托、股权型房地产信托、收益权类房地产信托等。

从行业发展层面看，近年来受房住不炒、规范房地产融资、房企业绩“暴雷”等多因素影响，资金信托投向房地产的占比在持续下降。

中国信托业协会披露的数据显示，2019年至2022年，资金信托投向房地产的占比分别为15.07%、13.97%、11.74%、8.14%。此外，从业务增速来看，截至去年末，投向房地产的资金信托余额为1.22万亿元，同比下降30.52%。

今年以来，尽管房地产类集合信托成立规模较小，且增速大幅下行，但该业务存量规模依然较大，存量风险业务规模不容小觑。

中信证券首席经济学家明明表示，在2022年地产风险和基本面冲击影响下，部分信托公司不良资产率明显上升，以地产信用违约为代表的存量风险化解仍是未来行业的重点议题。

明明进一步表示，具体来看，存量风险仍集中于地产行业。据用益信托披露的数据测算，2022年房地产信托违约金额高达882亿元，占信托产品违约总规模73.34%。虽然去年11月份以来先后有多项政策出台以稳定市场，但今年3月份后楼市“小阳春”结束、低迷的价量指标反映政策传导和楼市企稳仍需时日，今年3月份房地产信托违约金额高达96.95亿元，伴随下半年新一批信托产品将迎来集中兑付，房地产信托的风险化解问题仍不可掉以轻心。

川财证券首席经济学家陈雳对记者表示，由于房企现金流持续承压，部分房企出现流动性风险，自2021年以来多个房地产信托出现违约。目前，随着政策缓和，房企流动性压力有所缓解，房地产类信托违约风险有所下降，但各地房地产市场总体呈现弱复苏趋势，行业景气度尚未修复，近期房地产类信托存量业务的违约风险预计将保持在较高水平。

“从更长期视角看，在经济复苏、政策松绑背景下，房企融资难问题得到缓解。后续随着房地产市场回暖，房企违约风险预计进一步下降，房地产类信托存量业务的违约风险也有望下降。”陈雳说道。

风险化解与转型双管齐下

面对较高的存量业务风险，多数业内人士认为，信托公司在努力化解风险的同时，也要积极转型。

陈雳表示，信托公司化解该领域风险的难点在于，房地产信托存量规模较大，且在信托公司业务中占比较高，通过各类手段化解违约风险有一定难度。信托公司化解存量业务风险，短期上可以通过展期、调整还款安排等方式，降低违约风险，同时长期上应推动业务转型，进行多元化资产配置，并优化底层资产质量。

多位专家也表示，接下来信托公司在化解存量风险的同时要积极转型。普益标准研究员赵伟对记者表示，在政策导向与市场需求双重影响下，住房租赁市场将成为未来房地产信托转型发展的重要领域。一方面，监管对住房租赁REITs的支持以及REITs退出渠道的逐步畅通，将加速住房租赁投资业务商业逻辑的形成；另一方面，面对监管鼓励和市场机遇，信托能够凭借独特的制度和功能优势，以及高度灵活的运作模式，以多层次的方式参与住房租赁市场。

陈雳也表示，住房租赁金融是政策支持的重点方向，目前住房租赁业务规模较小，发展空间较大。在信托公司房地产业务转型方面，一要优化资产配置，在降低传统融资类房地产信托占比的同时，积极探索住房租赁、城市改造、保障性住房等领域的新业务新模式；二要完善内部管理机制，强化风险管理，丰富融资方式。

赵伟补充道，未来，政策性、改善型、功能型、价值型的业务将成为房地产信托的转型主流，这也对信托公司风险管理和投研能力提出更高要求。为应对住房租赁市场的业务风险挑战和推动业务的可持续发展，信托公司一方面要提升项目选择能力，避免新增风险项目；另一方面，应该加快组建专业团队和完善相关投研体系，持续监测和评估住房租赁市场的变化和机会，积极参与住房租赁项目的开发、运营和管理，提升住房租赁市场的服务质量和运营效率，推动自身业务高质量转型。