法拍房悄然升温 参与者应特别关注两大方面
◎记者 张良
在当下房地产市场调整过程中，法拍房却荡起阵阵微澜。11月17日，记者从京东拍卖获悉，上海市松江区梅家浜路798弄1号101室、1号401室、718弄1号1708室等826套房地产将于11月28日在京东拍卖进行二拍，起拍价为7.7亿元，相当于评估价13.75亿元的5.6折。
业内人士表示，较之二手房买卖，法拍房交易具有起拍价低、税费相对较少、交易流程安全等诸多优势。在当前去杠杆的背景下，法院、银行和资产管理公司都在加快对不良资产的处置速度，法拍房市场有逐渐升温的趋势。对于有意参与法拍房竞拍的购房者，专家建议一定要提前阅读相关公告，弄清楚房屋权属、税费等各方面情况，有条件的可到现场具体查验。
法拍房悄然升温
法拍房，即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。
上海市松江区梅家浜路798弄1号101室、1号401室、718弄1号1708室等826套房地产所在物业为“复华科技广场”，标的物包括121套店铺和705套办公用房，建筑面积合计为57854.26平方米。标的物起拍价为7.7亿元，保证金为7700万元。至记者发稿时，该拍品有609人围观，39人设置了关注提醒，尚无人报名。
标的物所有人为上海松江复华实业有限公司，标的物抵押权人为中融国际信托有限公司，中融国际信托有限公司持有上海松江复华实业有限公司100%股权。标的物此前曾于11月1日一拍流拍，当时的起拍价为9.6249亿元。
据京东拍卖上海区域负责人户盼盼介绍，法拍房从类型上来说主要分为住宅、商业、办公及其他用房。与二手房交易市场相比，目前法拍房市场严格执行税费各付原则，购房者不必承担上家税。同时，法拍房的发拍方是人民法院，其竞价交易过程、房屋交付等环节都有足够的安全保障，且买家完全可以按照自己的购房能力，灵活自主地出价。此外，法拍房相对还是小众市场，其交易量大致只占上海二手房交易量的2%左右。
随着法拍房逐步走进大众视野，越来越多的人开始将拍卖作为购房的又一渠道。京东拍卖最新统计数据显示，今年“双十一”期间，京东拍卖总成交额同比增长40%，其中住宅用房拍卖突飞猛进，总成交超过1100件，成交价超过1000万元的房产有33件，广东、辽宁、北京、河北、四川成为住宅用房成交数量排名前五位的省份。
“双十一”期间，上海也有多套法拍房成交。位于上海市闵行区昆阳路的独栋别墅，由上海市第一中级人民法院在京东拍卖上拍，起拍价1834万元，评估价2619万元，在11位竞买人的激烈竞价之下，最终成交价高达3724万元。
法拍豪宅受关注
“法拍房的演进主要还是在于交易制度和管理方式的变化。”公拍网总经理魏锋年向记者表示，自2017年起，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》正式实施，首次明确网络司法拍卖应当在互联网拍卖平台上向社会全程公开。淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购、北京产权交易所成为最高人民法院认定的7家网络司法拍卖平台。至此，网络司法拍卖在全国全面铺开。
近年来，上海法拍市场管理更加精细化、数字化、科学化，上海住宅类法拍房交易量也比较稳定。据蓝鲸法拍统计，2022年10月，上海共有140套房产进入挂牌拍卖阶段，最终撤拍9套，流标25套，暂缓6套，成交100套，套均参拍人数为6.89人。就成交标的物折扣来看，评估价8折以下、8折至8.5折、8.5折至9折各成交19套，占比均为19%；9折至评估价成交25套，占比25%；评估价以上成交18套，占比18%。
据了解，最近上海法拍房市场成交案例中，关注度较高的标的物有2个，分别是10月21日竞拍成交的位于上海市山西北路28弄7号房地产和11月1日拍出的上海市滨江大道1773号陆家嘴滨江苑8号3层302室。
蓝鲸法拍总经理王胜蓝告诉记者，华侨城苏河湾别墅一拍时起拍价2.19亿元，约为评估价的7折，当时有1人报名，但是该报名者没有出价。二拍起拍价降至评估价的约6.3折，两位竞买者展开激烈争夺，最终该标的物以1.966亿元成交。
王胜蓝表示，九庐是陆家嘴板块核心区的次新房，标的物证载建筑面积248.16平方米，起拍价为3021万元，评估价为4315.68万元，共吸引18人报名参拍，最终成交价为4281万元，成交单价约为17.25万元/平方米，与目前在中介平台上挂牌的一套面积247.94平方米的房源单价约24.5万元/平方米相比较，也是非常有价格优势的。
“这两套房屋还是具有一定代表性的。当前部分行业面临压力影响到一些企业主或较富裕人员，但也总有些行业存在新的机会。今年上海豪宅市场的热度，也说明了这个道理。有的卖家可能需要资金，而有的买家则手持大量现金。法拍房市场上的豪宅这两年有所增加，经常会涌现一些顶级稀缺房产，其背后的原因也大多是债务问题导致的拍卖。与此同时，这样的豪宅在市场上也并不缺乏买家。”王胜蓝说。
如何参与法拍房拍卖？
魏锋年表示，法拍房大多会涉及债权债务问题，相当于把债权对应的抵押物进行处置。当前市场环境下，个人或企业出现违约的频度可能会相对高一些，反映到财产或抵押物进入到法拍市场会有一定的滞后性。因为前期还要经过一些必需的法律流程，一般可能会滞后1至2年。
在魏锋年看来，现阶段上海的法拍房也谈不上很热，之所以受关注，主要还是因为法拍房的起拍价有一定的优势。通常而言，法拍房的起拍价是评估价的7折；如果流拍，则二拍可以在一拍的基础上再打8折。但上海的住宅类法拍房很少会进行到二拍阶段。另外，整个法拍房市场是公开透明的，在各个互联网拍卖平台流量的推动下，吸引的受众面也越来越广，并且法拍房的线下全流程服务也足够安全、高效。“从法院执行来说，无论是法院、网络拍卖平台还是辅助机构，我们一般不在宣传中强调涉及案件执行标的物背后的故事，主要还是强调房屋本身以及服务和价值。对我们来说，每个标的物都是一样的。”
王胜蓝表示，受综合因素影响，今年法拍房的挂牌量和成交量较往年大概率会有所下降。一般情况下，法拍房走势有些趋同于二手房走势。
如果想要参与法拍房拍卖，购房者又有哪些需要注意的事项？魏锋年告诉记者，购房者想要通过法拍房市场买房，先要认准7家网络拍卖平台的官网，在网上查看信息时需要注意：一是房屋本身的情况，区位、户型、大小是否符合自身的需求；二是要注意公告里的描述，标的物的起拍价格，产权是否有瑕疵，是否带有租约，是否存在被占用的情况，最后的付款期限以及自身要承担的税费负担等。
魏锋年表示，购房者一定要仔细阅读法院公布的拍卖公告，做到心中有数。如果对标的物有疑问可以致电人民法院或辅助机构确认。“买房是大事，建议购房者看过公示信息之后一定要到现场去看看，每个标的物都有辅助机构，可以预约到现场去查验。另外，自身是否具备购房资格，除了保证金之外还需要把尾款准备好，防止因自身原因而违约。”